Immobilienbewertung in Mecklenburg-Vorpommern
Immobilienbewertung: Was Ihre Immobilie wirklich wert ist
Es gibt drei Wege zum Wert Ihrer Immobilie: eine Online-Einschätzung in wenigen Minuten, eine kostenfreie Marktpreiseinschätzung mit Besichtigung und – wenn Finanzamt, Bank oder Miterben es verlangen – ein Verkehrswertgutachten. Auf dieser Seite erfahren Sie, wann welcher Weg der richtige ist, was er kostet und wie die drei gesetzlichen Verfahren funktionieren.
Online-Rechner kostenfrei · Einschätzung vor Ort kostenfrei · Büros in Neubrandenburg und Rostock
Martin Wagner
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung · B.A. Real Estate
Schritt 1
Online-Rechner: die erste Orientierung
Objektart, Wohnfläche, Baujahr und Adresse genügen für eine erste Preisspanne. Der Rechner arbeitet mit Marktdaten – den Zustand Ihrer Immobilie, Besonderheiten der Lage oder einen Modernisierungsstau kennt er nicht. Für die verlässliche Zahl kommen wir danach vorbei.
- Immobilie beschreibenArt, Fläche, Baujahr, Zustand
- Lage angebenAdresse Ihrer Immobilie
- Einschätzung erhaltenkostenfrei und unverbindlich
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Immobilienbewertung
DEKRA-zertifiziert
86
Bestnoten für unsere Beratung
228
erfüllte Wohnträume
1
fester Ansprechpartner von Anfang bis Ende
Welche Bewertung Sie brauchen
Drei Wege zum Wert – und was sie kosten
„Immobilienbewertung“ meint drei ganz verschiedene Dinge. Welcher Weg der richtige ist, hängt davon ab, wofür Sie den Wert brauchen.
| Weg | Was Sie bekommen | Kosten |
|---|---|---|
| Online-Einschätzung | Eine Preisspanne auf Basis von Marktdaten, in wenigen Minuten. Gut als erster Anhaltspunkt – Zustand, Ausstattung und Besonderheiten Ihres Objekts kennt der Rechner nicht. | kostenfrei |
| Marktpreiseinschätzung | Wir besichtigen die Immobilie, sichten Ihre Unterlagen und ordnen sie in den örtlichen Markt ein. Sie erhalten eine nachvollziehbare Preisspanne für den Verkauf. | kostenfrei |
| Verkehrswertgutachten | Ein ausführliches schriftliches Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, mit Begründung und Stichtag. Nötig, wenn Finanzamt, Bank oder Miterben eine belastbare Grundlage verlangen. | kostenpflichtig |
Ein Verkehrswertgutachten kostet in Deutschland marktüblich zwischen 1.500 und 3.000 Euro; einfachere Kurzgutachten liegen darunter. Die Höhe richtet sich nach Aufwand und Wert der Immobilie. Für den Verkauf brauchen Sie in aller Regel kein Gutachten – da genügt die Marktpreiseinschätzung, und die ist bei uns kostenfrei.
Was ein Gutachten leisten kann – und was nicht
Ein Verkehrswertgutachten ist eine begründete fachliche Einschätzung zu einem Stichtag, keine amtliche Festsetzung. Finanzämter und Banken erkennen Gutachten zertifizierter Sachverständiger regelmäßig an. Wird vor Gericht gestritten, bestellt das Gericht in der Regel einen eigenen Sachverständigen – unser Gutachten dient dann als Grundlage Ihrer Position, nicht als Urteil.
Kosten
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die ehrliche Antwort: Für den Verkauf meistens nichts. Kostenpflichtig wird es erst, wenn Sie ein schriftliches Gutachten für Dritte benötigen.
- Der Online-Rechner auf dieser Seite ist kostenfrei und unverbindlich
- Unsere Marktpreiseinschätzung mit Besichtigung ist kostenfrei – auch ohne Verkaufsabsicht
- Ein Verkehrswertgutachten wird nach Aufwand berechnet; marktüblich sind 1.500 bis 3.000 Euro
- Kurzgutachten für einfache Fälle liegen darunter
- Was in Ihrem Fall nötig ist, sagen wir Ihnen vorher – nicht hinterher
Jetzt kostenfrei starten
Erst die Spanne online, dann der Termin vor Ort – oder gleich der Termin. Sie entscheiden.
Anlässe
Wann Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen müssen
Der häufigste Anlass ist der Verkauf. Genauso oft geht es aber um Erbschaft, Trennung oder schlicht um Klarheit.
Verkauf
Der Preis entscheidet, wie schnell und zu welchem Ergebnis verkauft wird. Zu hoch angesetzt bleibt die Immobilie liegen und geht später unter Wert weg; zu niedrig verschenken Sie Geld.
Erbschaft und Erbengemeinschaft
Das Finanzamt setzt für die Erbschaftsteuer einen Wert an. Weicht er vom tatsächlichen Marktwert ab, können Sie mit einem Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz). Unter Miterben schafft eine neutrale Bewertung die Grundlage für eine Einigung.
Trennung und Scheidung
Ob eine Seite die andere auszahlt oder verkauft wird: Beide brauchen einen Wert, den beide akzeptieren. Wir arbeiten in solchen Fällen bewusst mit beiden Parteien.
Schenkung und Übertragung
Wer zu Lebzeiten überträgt, braucht einen Wert für Schenkungsteuer, Pflichtteilsansprüche und die Abwägung, ob sich der Schritt lohnt.
Finanzierung und Beleihung
Banken setzen einen eigenen Beleihungswert an, der unter dem Marktwert liegt. Eine fundierte Einschätzung hilft Ihnen, das Gespräch vorbereitet zu führen.
Einfach Klarheit
Viele Eigentümer wollen schlicht wissen, wo sie stehen – ohne Verkaufsabsicht. Auch dafür sind wir da, und auch dann bleibt die Einschätzung kostenfrei.
Die gesetzlichen Verfahren
Vergleichswert, Sachwert, Ertragswert
Die Wertermittlung ist in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Je nach Art der Immobilie kommt eines der drei Verfahren zum Zug – manchmal auch zwei, um das Ergebnis abzusichern.
Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke
Vergleichswertverfahren
Grundlage sind die tatsächlich gezahlten Kaufpreise vergleichbarer Objekte in derselben Lage. Das Verfahren bildet den Markt am direktesten ab – es steht und fällt mit der Zahl brauchbarer Vergleichsfälle. Wir arbeiten dafür mit der amtlichen Kaufpreissammlung und unseren eigenen Abschlüssen.
freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Sachwertverfahren
Gefragt wird, was es heute kosten würde, das Gebäude wieder zu errichten. Davon wird die Abnutzung abgezogen, der Bodenwert kommt hinzu. Weil die Bodenrichtwerte in Mecklenburg-Vorpommern weit auseinanderliegen, entscheidet hier die örtliche Datenlage.
vermietete Wohnungen, Mehrfamilien- und Gewerbehäuser
Ertragswertverfahren
Maßgeblich sind die dauerhaft erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, bewertet mit dem örtlichen Liegenschaftszinssatz. Das ist die Rechnung, die auch ein Kapitalanleger aufmacht.
Wertfaktoren
Was den Preis nach oben und unten zieht
Die Lage bleibt das stärkste Einzelkriterium. Sie ist aber nicht das einzige – und anders als Zustand oder Ausstattung lässt sie sich nicht verändern.
Lage
Makrolage ist die Region, Mikrolage der Straßenzug: Nachbarschaft, Lärm, Ausrichtung, Aussicht, Wege zu Schule und Einkauf.
Zustand
Alter und Zustand von Dach, Heizung, Fenstern, Leitungen. Ein Modernisierungsstau schlägt direkt auf den Preis durch.
Energie
Energieausweis, Dämmung, Art der Heizung. Seit den gestiegenen Energiekosten rechnen Käufer die Folgekosten mit ein.
Grundriss
Eine flexibel nutzbare Aufteilung bringt mehr als Quadratmeter in verwinkelten Räumen.
Ausstattung
Böden, Bad, Küche, Balkon, Terrasse, Garage, Nebengelass.
Rechtliches
Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte, Baulasten und Denkmalschutz wirken sich auf den Wert aus – manchmal erheblich.
Was eine Immobilie in Ihrer Straße tatsächlich bringt, lässt sich nur vor Ort beurteilen. Pauschale Quadratmeterpreise aus dem Internet führen bei Bestandsimmobilien regelmäßig in die Irre.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Starten Sie online mit einer ersten Spanne – oder lassen Sie uns gleich vorbeikommen. Beides kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts.
Kostenfrei · unverbindlich · ohne Verkaufsdruck
So läuft es ab
Von der ersten Zahl zur belastbaren Einschätzung
01
wenige Minuten
Online starten
Sie geben Objektart, Wohnfläche, Baujahr und Adresse ein und erhalten eine erste Preisspanne. Unverbindlich und kostenfrei.
02
ca. 30 Minuten
Erstgespräch
Wir besprechen Ihr Vorhaben und klären, welche Unterlagen vorliegen – Grundrisse, Energieausweis, Grundbuchauszug, Nachweise über Modernisierungen.
03
1 bis 2 Stunden
Vor-Ort-Termin
Martin Wagner sieht sich die Immobilie persönlich an: Bausubstanz, Haustechnik, Modernisierungsstand, Grundriss und Mikrolage. Das ist der Teil, den kein Rechner leisten kann.
04
3 bis 7 Werktage
Auswertung
Die Beobachtungen vor Ort werden mit den Marktdaten zusammengeführt und nach dem passenden Verfahren ausgewertet.
05
ca. 1 Stunde
Ergebnisgespräch
Sie bekommen die Einschätzung schriftlich und wir gehen sie gemeinsam durch – mit der Begründung, wie sie zustande kommt, und was daraus folgt.
Unterlagen
Was wir für die Bewertung brauchen
Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer die Einschätzung. Fehlendes beschaffen wir mit Ihrer Vollmacht bei den Ämtern.
- Grundbuchauszug und Flurkarte
- Bauzeichnungen, Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen und Reparaturen
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
Checkliste zum Abhaken
Alle Unterlagen, die beim Verkauf gebraucht werden, finden Sie auf einer eigenen Seite – zum Abhaken im Browser und als PDF.
Auswahl
Woran Sie einen guten Sachverständigen erkennen
- Eine nachprüfbare Zertifizierung – etwa durch die DEKRA nach DIN EN ISO/IEC 17024 – oder eine öffentliche Bestellung durch die Industrie- und Handelskammer
- Marktkenntnis genau dort, wo Ihre Immobilie steht: Straßenzüge unterscheiden sich
- Eine Besichtigung vor Ort – ohne sie ist keine belastbare Bewertung möglich
- Eine schriftliche Begründung, wie der Wert zustande kommt, nicht nur eine Zahl
- Ein klares Wort vorher, was die Bewertung kostet und was sie leistet
Martin Wagner (links), Geschäftsführer, und Eric Lucyga, Standortleiter in Rostock.
Ihr Ansprechpartner
Martin Wagner
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung · B.A. Real Estate
Martin Wagner ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und hat Real Estate studiert (B.A.). Er bewertet seit Jahren Immobilien zwischen Ostseeküste und Seenplatte – und sieht sich jedes Objekt selbst an, bevor er eine Zahl nennt.
Das sagen unsere Kundinnen und Kunden
Termin
Bewertungstermin direkt online buchen
Dreißig Minuten, telefonisch oder bei Ihnen vor Ort. Wir klären, welcher Weg zum Wert in Ihrem Fall der richtige ist und welche Unterlagen Sie brauchen.
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Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Unsere Marktpreiseinschätzung mit Besichtigung ist kostenfrei, auch ohne Verkaufsabsicht. Kostenpflichtig wird es erst beim schriftlichen Verkehrswertgutachten: Marktüblich sind in Deutschland 1.500 bis 3.000 Euro, Kurzgutachten liegen darunter. Die Höhe hängt von Aufwand und Wert der Immobilie ab.
Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?
Die Online-Einschätzung liefert in wenigen Minuten eine Spanne. Für die Einschätzung mit Besichtigung rechnen Sie mit drei bis sieben Werktagen zwischen Vor-Ort-Termin und Ergebnisgespräch – vorausgesetzt, die Unterlagen liegen vor.
Brauche ich ein Gutachten, wenn ich nur verkaufen will?
In aller Regel nicht. Für den Verkauf genügt eine fundierte Marktpreiseinschätzung. Ein Verkehrswertgutachten brauchen Sie, wenn ein Dritter den Wert nachvollziehen können muss – Finanzamt, Bank, Miterben oder das Familiengericht.
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert?
Inhaltlich keiner. „Verkehrswert“ ist der gesetzliche Begriff aus § 194 Baugesetzbuch, „Marktwert“ wird gleichbedeutend verwendet. Beide meinen den Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Welches Verfahren wird bei meiner Immobilie angewendet?
Bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern meist das Vergleichswertverfahren, bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern das Sachwertverfahren, bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren. Manchmal rechnen wir zwei Verfahren, um das Ergebnis abzusichern.
Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?
Als erste Orientierung ist sie brauchbar, als Grundlage für eine Preisentscheidung nicht. Online-Rechner arbeiten mit Durchschnittswerten und kennen weder den Zustand Ihrer Immobilie noch Besonderheiten wie Modernisierungsstau, Wohnrechte oder eine ungewöhnliche Lage. Die Spanne kann deshalb deutlich daneben liegen.
Kann ich meine Immobilie selbst bewerten?
Eine grobe Orientierung bekommen Sie über Bodenrichtwerte und Vergleichsangebote. Verlassen Sie sich darauf aber nicht: Angebotspreise aus Portalen sind keine erzielten Preise, und die eigene Immobilie schätzt fast jeder zu hoch ein – das ist menschlich und gut belegt.
Was braucht das Finanzamt bei einer Erbschaft?
Das Finanzamt setzt zunächst einen typisierten Wert an. Liegt der über dem tatsächlichen Marktwert, können Sie den niedrigeren Wert nach § 198 Bewertungsgesetz nachweisen – dafür ist ein Gutachten der übliche Weg. Zur steuerlichen Seite beraten Steuerberatung oder Finanzamt, wir liefern die Bewertung.
Welche Unterlagen muss ich bereithalten?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen; bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Eine vollständige Liste finden Sie in unserer Unterlagen-Checkliste. Was fehlt, beschaffen wir für Sie.
Wie oft sollte ich den Wert aktualisieren lassen?
Wenn Sie eine Entscheidung treffen wollen, sollte die Einschätzung aktuell sein. Der Markt hat sich in den letzten Jahren spürbar bewegt – eine Bewertung von 2021 sagt über 2026 wenig aus. Wie sich die Preise zuletzt entwickelt haben, steht in unserem Beitrag zu den Immobilienpreisen 2026.
Bewerten Sie auch ohne Verkaufsabsicht?
Ja. Viele Eigentümer wollen einfach wissen, wo sie stehen – für die eigene Planung, eine Erbregelung oder ein Bankgespräch. Die Einschätzung bleibt auch dann kostenfrei, und wir melden uns danach nicht ungefragt wieder.
In welchen Orten bewerten Sie?
In ganz Mecklenburg-Vorpommern, von unseren Büros in Neubrandenburg und Rostock aus. Eigene Seiten gibt es für Rostock, Neubrandenburg und Greifswald.
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