Immobilienwissen · 2. November 2026

Maisonette-Wohnung: Was sie ausmacht – ein Beispiel aus der Rostocker Altstadt

Wohnen auf zwei Ebenen, fast wie im eigenen Haus: Was eine Maisonette-Wohnung ist, welche Vor- und Nachteile sie hat und worauf Sie beim Kauf und Verkauf achten sollten – am Beispiel einer Wohnung, die wir in Rostock verkauft haben.

Martin Wagner

Geschäftsführer · DEKRA-zertifizierter Sachverständiger

Eine Maisonette-Wohnung ist eine Wohnung, die sich über mindestens zwei Etagen erstreckt und deren Ebenen durch eine Treppe innerhalb der Wohnung verbunden sind. Sie liegt in einem Mehrfamilienhaus, fühlt sich aber oft an wie ein kleines Haus – daher auch der Name: „Maisonette“ kommt vom französischen „maison“, das Haus.

Wir haben vor Kurzem eine solche Wohnung in der Östlichen Altstadt von Rostock verkauft: 3,5 Zimmer auf rund 126 Quadratmetern, verteilt über das dritte Obergeschoss und das Dachgeschoss eines sanierten Altbaus. Nach rund drei Monaten Vermarktung haben Eigennutzer sie gekauft. An dieser Wohnung lässt sich gut zeigen, was diese Wohnform ausmacht, worauf Käufer achten sollten und was beim Verkauf einer Maisonette zählt.

Das Wichtigste in Kürze

Eine Maisonette-Wohnung verteilt sich über zwei oder mehr Etagen, verbunden durch eine eigene Treppe.
Typisch ist die Trennung von Wohnen und Schlafen – das sorgt für ein hausähnliches Wohngefühl und mehr Privatsphäre.
Nachteile: Die Treppe macht die Wohnung nicht barrierefrei, offene Räume können höhere Heizkosten verursachen, Dachschrägen verringern die anrechenbare Wohnfläche.
Beim Kauf zählen Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung, Zustand von Dach und Dachterrasse sowie Hausgeld und Erhaltungsrücklage.
Einen pauschalen Zu- oder Abschlag für Maisonetten gibt es nicht – der Wert hängt von Lage, Fläche und Zustand ab.
Unser Beispiel aus der Rostocker Altstadt war nach rund drei Monaten an Eigennutzer verkauft – mit einem Exposé, das Aufzug, Treppe und Grundriss offen beschrieben hat.

Was ist eine Maisonette-Wohnung? Definition und Abgrenzung

Der Begriff beschreibt keine bestimmte Größe, sondern den Aufbau: Eine Maisonette-Wohnung (auch Maisonettewohnung oder kurz Maisonette) hat mindestens zwei Ebenen, die nur von innen über eine eigene Treppe erreichbar sind. Von außen betritt man sie meist über eine einzige Wohnungstür.

Häufig sind beide Etagen vollwertig, manchmal ist die obere Ebene eine offene Galerie. Im englischen Sprachraum spricht man auch von einer Duplex-Wohnung.

Abzugrenzen sind verwandte Wohnformen:

Galeriewohnung: Die zweite Ebene ist nur eine offene Empore im selben Raum, keine eigene Etage.
Penthouse: eine Wohnung auf dem Dach eines Hauses, meist mit großer Terrasse – sie kann einstöckig oder als Maisonette angelegt sein.
Loft: ein großer, offener Raum, oft in ehemaligen Gewerbe- oder Fabrikgebäuden.

Welche Formen der Maisonette gibt es?

Am häufigsten begegnet uns in Mecklenburg-Vorpommern die Dachgeschoss-Maisonette: Die oberste Wohnung eines Hauses wird um den ausgebauten Dachraum erweitert. Gerade in Altbauten entstehen so großzügige Wohnungen mit Dachschrägen, Galerie und oft einer Dachterrasse.

Daneben gibt es die Garten-Maisonette im Erdgeschoss, die ein Untergeschoss oder das erste Obergeschoss einbezieht und meist einen eigenen Garten hat, sowie Maisonetten im Neubau, bei denen die zwei Ebenen von Anfang an geplant werden – etwa in Stadthäusern mit gestapelten Wohneinheiten.

Ein Beispiel aus der Östlichen Altstadt Rostock

Die Wohnung, die wir in Rostock verkauft haben, ist eine typische Dachgeschoss-Maisonette in einem Altbauensemble. Das Haus liegt in der Östlichen Altstadt, wenige Gehminuten von der Kröpeliner Straße, der Petrikirche und dem Stadthafen an der Warnow. Der Innenbereich wurde 2007/2008 neu aufgebaut, seit 2025 ist das Haus mit zwölf Einheiten in Wohnungseigentum aufgeteilt.

Der Grundriss zeigt gut, wie eine Maisonette funktioniert:

Untere Ebene (3. Obergeschoss): zwei Zimmer, ein innenliegendes Bad mit Wanne und Dusche, ein Abstellraum und ein geräumiger Flur mit der Treppe nach oben.
Obere Ebene (Dachgeschoss): ein rund 37 Quadratmeter großes Wohnzimmer, ein offener Galeriebereich, der sich als Arbeitsplatz eignet, die offene Küche, ein Gäste-WC und der Zugang zur Dachterrasse.

Zwei Dinge haben diese Wohnung von vielen anderen Dachgeschoss-Maisonetten unterschieden: Das Haus hat einen Aufzug, der Weg in den dritten Stock fällt also weg – nur die Treppe in der Wohnung bleibt. Und die Wohnung wird über eine Fußbodenheizung mit Fernwärme beheizt, was in hohen, offenen Räumen für eine gleichmäßige Wärme sorgt.

So haben wir die Maisonette in der Rostocker Altstadt verkauft

Ansprechpartner für die Wohnung war Eric Lucyga, Standortleiter unseres Büros in der Rostocker Mühlenstraße. Seit Juli 2026 stand die Wohnung leer, das Mietverhältnis war beendet. Von da an bis zum Notartermin vergingen rund drei Monate. Gekauft haben Eigennutzer, die selbst in die Wohnung einziehen. Vier Punkte haben den Verkauf geprägt.

Die Treppe nicht verstecken, den Aufzug nach vorn stellen. Wer eine Dachgeschoss-Maisonette im dritten Stock sieht, fragt zuerst nach dem Weg nach oben. Deshalb stand der Aufzug schon in der Überschrift des Exposés. Die Treppe innerhalb der Wohnung haben wir offen beschrieben, und ein virtueller 360-Grad-Rundgang zeigte, wie die beiden Ebenen zusammenhängen. So konnten Interessenten schon vor der Besichtigung einschätzen, ob die Wohnung zu ihnen passt – und wer mit Stufen nicht leben wollte, musste dafür keinen Termin opfern.

Den Grundriss als Möglichkeit zeigen. Rund 126 Quadratmeter mit zwei Schlafzimmern werfen die Frage auf, wie man die Fläche am besten nutzt. Das Exposé hat deshalb erklärt, was in der Wohnung möglich ist: die Galerie als Arbeitsplatz und das 37 Quadratmeter große Wohnzimmer im Dachgeschoss, das sich bei Bedarf teilen lässt, um ein weiteres Schlafzimmer zu gewinnen.

Eine junge Eigentümergemeinschaft erklären. Das Haus wurde erst am 1. September 2025 in Wohnungseigentum aufgeteilt, und weitere Wohnungen im Haus waren zur gleichen Zeit im Verkauf. Für Käufer heißt das: Es gibt kaum Protokolle von Eigentümerversammlungen, die Erhaltungsrücklage steht am Anfang, die Gemeinschaft findet sich gerade erst. Genau danach fragen Kaufinteressenten und ihre Bank. Wer eine Wohnung in einem frisch aufgeteilten Haus verkauft, sollte Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Energieausweis deshalb von Anfang an bereithalten.

Die Nebenkosten offen nennen. Zur Wohnung gehört ein Kellerraum mit rund 14 Quadratmetern, ein Stellplatz auf dem Grundstück ließ sich für 100 Euro im Monat dazumieten. Solche Angaben beantworten Fragen, bevor sie gestellt werden.

Wie lange Immobilien in Deutschland im Schnitt inseriert sind und wovon das abhängt, haben wir im Beitrag zur Vermarktungsdauer zusammengefasst. Weitere vermittelte Wohnungen und Häuser finden Sie unter unseren Referenzen, und wie wir in der Hansestadt arbeiten, lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler Rostock.

Vorteile: Was für eine Maisonette spricht

Viele Menschen, die eine Maisonette suchen, wünschen sich das Gefühl eines eigenen Hauses – ohne Garten- und Fassadenpflege und mitten in der Stadt. Die wichtigsten Vorteile:

Hausähnliches Wohngefühl: Wohnen und Schlafen liegen auf verschiedenen Etagen. Gäste im Wohnbereich stören den Rückzugsort nicht.
Mehr Privatsphäre: Gerade für Paare, Familien mit älteren Kindern oder Menschen, die zu Hause arbeiten, ist die Trennung der Ebenen angenehm.
Licht und Raumwirkung: Offene Bauweise, Galerien und hohe Decken wirken großzügig. Im Dachgeschoss kommen Dachfenster und oft eine Terrasse dazu.
Ruhe von oben: Liegt die Maisonette ganz oben, gibt es keine Nachbarn über Ihnen.
Besondere Architektur: Treppe und Galerie machen den Grundriss unverwechselbar – das spricht viele Interessenten an.

Nachteile: Was gegen eine Maisonette spricht

Die Wohnform hat auch Schattenseiten. Die Nachteile sollten Sie vor dem Kauf ehrlich abwägen – und wer eine Maisonette verkaufen möchte, sollte sie kennen, weil Interessenten danach fragen werden:

Die Treppe: Eine Maisonette ist nicht barrierefrei. Wer vorausplant, fragt sich, ob die Treppe auch in zehn oder zwanzig Jahren noch gut zu bewältigen ist. Ein Aufzug im Haus hilft nur bis zur Wohnungstür.
Heizkosten: Warme Luft steigt nach oben. In offenen Räumen mit hohen Decken kann es oben warm und unten kühler sein, die Heizkosten können höher ausfallen als in einer gleich großen Wohnung auf einer Ebene.
Sommerhitze unter dem Dach: Wie warm es im Sommer wird, hängt stark von der Dämmung, den Fenstern und der Ausrichtung ab.
Dachschrägen: Sie kosten Stellfläche und verringern die anrechenbare Wohnfläche. Möbel einrichten erfordert mehr Planung.
Umzug: Große Möbelstücke müssen über die Innentreppe nach oben – das ist nicht immer möglich.

Wie wird die Wohnfläche einer Maisonette unter Dachschrägen berechnet?

Bei Dachgeschoss-Maisonetten weicht die Wohnfläche oft deutlich von der Grundfläche ab. Üblich ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (§ 4 WoFlV):

Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zählen voll.
Flächen zwischen einem und zwei Metern Höhe zählen zur Hälfte.
Flächen unter einem Meter Höhe zählen gar nicht.
Balkone, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte angerechnet.

Die Treppe selbst zählt grundsätzlich nicht zur Wohnfläche, wenn sie mehr als drei Stufen hat. Fragen Sie beim Kauf deshalb nach der Wohnflächenberechnung und danach, nach welcher Methode sie erstellt wurde. Zwei Wohnungen mit derselben Quadratmeterangabe können sich je nach Methode spürbar unterscheiden.

Maisonette-Wohnung kaufen: Darauf sollten Sie achten

Eine Maisonette ist in aller Regel eine Eigentumswohnung. Neben den Fragen, die bei jedem Wohnungskauf wichtig sind, gibt es einige Besonderheiten:

Teilungserklärung: Gehören beide Ebenen – und bei einer Dachgeschoss-Maisonette auch der ausgebaute Dachraum – tatsächlich zum Sondereigentum? Ist der Ausbau genehmigt?
Dachterrasse: Häufig ist sie Gemeinschaftseigentum mit einem Sondernutzungsrecht für die Wohnung. Wer die Abdichtung und den Belag bezahlt, regelt die Teilungserklärung.
Dach und Dämmung: Bei der obersten Wohnung wirkt sich der Zustand des Dachs direkt auf das Raumklima aus. Fragen Sie nach dem Jahr der letzten Sanierung und nach anstehenden Maßnahmen.
Hausgeld und Erhaltungsrücklage: Ein Aufzug erhöht die laufenden Kosten der Gemeinschaft. Bei einem erst kürzlich aufgeteilten Haus gibt es zudem noch wenige Protokolle von Eigentümerversammlungen, und die Rücklage befindet sich im Aufbau – hier lohnt ein genauer Blick in den Wirtschaftsplan.
Energieausweis: Er gibt einen ersten Hinweis auf den Verbrauch des Hauses. Mehr zu den kommenden Pflichten lesen Sie in unserem Beitrag zum Energieausweis 2027.

Welche Nebenkosten beim Kauf anfallen und wie wir Käufer begleiten, haben wir auf der Seite Immobilien kaufen in Mecklenburg-Vorpommern zusammengestellt.

Was ist eine Maisonette-Wohnung wert?

Einen festen Aufschlag für Maisonetten gibt es nicht. Bewertet wird eine solche Wohnung in der Regel wie jede andere Eigentumswohnung, meist im Vergleichswertverfahren. Einfluss haben vor allem:

die Lage – in Rostock etwa, ob die Wohnung in der Altstadt, der Kröpeliner-Tor-Vorstadt oder in Warnemünde liegt,
die nach anerkannter Methode berechnete Wohnfläche,
der Zustand von Wohnung, Dach und Gemeinschaftseigentum,
ein Aufzug, eine Terrasse und die Aufteilung der Räume,
die Höhe des Hausgelds und der Erhaltungsrücklage.

Die Treppe kann für manche Interessenten ein Ausschlussgrund sein, für andere ist sie genau das, was sie suchen. Wie groß der Kreis der Käufer für Ihre Wohnung ist, gehört deshalb zu jeder ehrlichen Einschätzung dazu. Welche Wege es zur Immobilienbewertung gibt und was sie kosten, erklären wir auf einer eigenen Seite. Einen Überblick über amtliche Zahlen für die Hansestadt finden Sie unter Immobilienpreise Rostock.

Maisonette-Wohnung verkaufen: Was Interessenten sehen möchten

Eine Maisonette ist schwerer zu beschreiben als eine Wohnung auf einer Ebene. Wer seine Maisonette-Wohnung verkaufen möchte, sollte Interessenten deshalb helfen, sich die Räume vorzustellen. Das gilt für Wohnungen in der Rostocker Altstadt genauso wie für Immobilien an der Seenplatte:

Grundrisse beider Ebenen mit eingezeichneter Treppe und den Bereichen unter den Dachschrägen.
Fotos, die die Verbindung zeigen – die Treppe, den Blick von der Galerie nach unten, den Übergang zur Terrasse.
Ein 360-Grad-Rundgang, mit dem Interessenten die beiden Ebenen schon vor der Besichtigung nachvollziehen können.
Vollständige Unterlagen – von der Teilungserklärung über die Wohnflächenberechnung bis zu den Protokollen der Eigentümerversammlungen.

Wie wir Exposés, Fotos und Rundgänge angehen, lesen Sie unter Immobilienvermarktung. Den gesamten Ablauf eines Verkaufs beschreibt unser Ratgeber Immobilie verkaufen, und welche Dokumente Sie brauchen, zeigt die Checkliste für den Verkauf.

Für wen eignet sich eine Maisonette?

Eine Maisonette passt gut zu Menschen, die Raum zum Leben und zum Arbeiten suchen, die eine klare Trennung von Tag- und Nachtbereich schätzen und die Treppe nicht als Hindernis empfinden. Für Paare und Familien mit größeren Kindern ist sie oft eine gute Alternative zum Reihenhaus.

Wer schon heute weiß, dass er auf Dauer ohne Stufen wohnen möchte, ist mit einer Wohnung auf einer Ebene besser beraten. Und wer eine Maisonette vermieten möchte, sollte bedenken, dass der Kreis der Mieter durch die Treppe etwas kleiner sein kann.

Häufige Fragen zur Maisonette-Wohnung

Was ist eine Maisonette-Wohnung?

Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die sich über mindestens zwei Etagen erstreckt. Die Ebenen sind durch eine Treppe innerhalb der Wohnung verbunden.

Woher kommt der Begriff Maisonette?

Aus dem Französischen: „maison“ bedeutet Haus, „Maisonette“ also etwa kleines Haus – weil sich das Wohnen auf zwei Ebenen ähnlich anfühlt wie in einem Einfamilienhaus.

Ist ein Penthouse eine Maisonette?

Nicht unbedingt. Ein Penthouse ist eine Wohnung auf dem Dach eines Hauses. Erstreckt sie sich über zwei Ebenen, ist das Penthouse zugleich eine Maisonette. Ein Loft dagegen ist ein einzelner großer, offener Raum.

Was ist der Unterschied zwischen einer Maisonette- und einer Galeriewohnung?

Bei einer Maisonette sind beide Ebenen eigene Etagen. Bei einer Galeriewohnung ist die obere Ebene nur eine offene Empore im selben Raum.

Ist eine Maisonette barrierefrei?

Nein. Durch die Treppe innerhalb der Wohnung ist eine Maisonette nicht barrierefrei – auch dann nicht, wenn das Haus einen Aufzug hat.

Wie wird die Wohnfläche unter Dachschrägen berechnet?

Nach der Wohnflächenverordnung zählen Flächen ab zwei Metern lichter Höhe voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und unter einem Meter gar nicht.

Sind die Heizkosten in einer Maisonette höher?

Das kann sein, weil warme Luft nach oben steigt und offene Räume schwerer gleichmäßig zu beheizen sind. Wie hoch die Kosten tatsächlich sind, hängt von Dämmung, Fenstern und Heizung ab – der Energieausweis gibt einen ersten Hinweis.

Gehört die Dachterrasse einer Maisonette zur Wohnung?

Oft ist sie Gemeinschaftseigentum, an dem die Wohnung ein Sondernutzungsrecht hat. Was genau gilt und wer die Instandhaltung trägt, steht in der Teilungserklärung.

Wie lange dauert der Verkauf einer Maisonette?

Das hängt von Lage, Preis und Zustand ab. Unsere Maisonette in der Rostocker Altstadt war rund drei Monate nach dem Auszug der Mieter notariell verkauft – an Eigennutzer.

Gibt es für Maisonetten einen Preisaufschlag?

Nein, es gibt keinen pauschalen Zu- oder Abschlag. Entscheidend sind Lage, Wohnfläche, Zustand, Ausstattung wie Aufzug oder Terrasse und die Kosten der Gemeinschaft. Eine Einschätzung für Ihre Wohnung erhalten Sie bei uns kostenfrei.