News · 28. Oktober 2026

Pflicht zur Elementarschadenversicherung geplant: Was sich für Hauseigentümer ändern könnte

Neue Wohngebäudeversicherungen sollen Hochwasser und Starkregen künftig automatisch abdecken, bestehende Verträge sollen nachziehen. Was geplant ist, was noch offen ist und was Eigentümer und Vermieter jetzt tun können.

Martin Wagner

Geschäftsführer · DEKRA-zertifizierter Sachverständiger

Hauseigentümer in Deutschland müssen sich voraussichtlich auf eine Pflicht zur Elementarschadenversicherung einstellen. Am 21. Oktober 2026 haben das Bundesjustizministerium und das Bundesfinanzministerium gemeinsame Eckpunkte vorgelegt: Jede Wohngebäudeversicherung soll künftig auch Schäden durch Hochwasser, Starkregen und andere Naturgefahren abdecken – bei neuen Verträgen von Anfang an, bei bestehenden nach einer Übergangsfrist.

Für Vermieter wird zusätzlich geprüft, ob sie die Kosten für den Elementarschutz künftig noch auf ihre Mieter umlegen dürfen.

Wichtig vorab: Beschlossen ist noch nichts. Das Papier ist eine Diskussionsgrundlage. Länder und Verbände können bis zum 2. Dezember 2026 Stellung nehmen, mit einem ausformulierten Gesetzentwurf ist frühestens im ersten Quartal 2027 zu rechnen.

Das Wichtigste in Kürze

Neue Wohngebäudeversicherungen sollen Elementarschäden automatisch einschließen.
Bestehende Verträge sollen erweitert werden – wer auf das Angebot seines Versicherers nicht reagiert, soll den Schutz nach einem Jahr automatisch erhalten.
Selbstbehalt im Standardschutz: höchstens 10 Prozent des Schadens, maximal 20.000 Euro. Geprüft wird zusätzlich eine günstigere Mindestversicherung mit bis zu 100.000 Euro Eigenanteil.
Offen ist, ob Vermieter die Kosten weiter als Betriebskosten umlegen dürfen.
Noch gilt keine Pflicht. Ein Gesetzentwurf wird frühestens Anfang 2027 erwartet.

Was ist eine Elementarschadenversicherung?

Die meisten Hauseigentümer haben eine Wohngebäudeversicherung. Sie schützt üblicherweise gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Naturgefahren wie Überschwemmung oder Starkregen sind darin aber nicht automatisch enthalten – sie werden bisher meist über einen zusätzlichen Baustein abgesichert, die sogenannte Elementarschadenversicherung oder kurz Elementarversicherung.

Je nach Vertrag kann der Elementarschutz insbesondere folgende Gefahren abdecken:

Überschwemmung durch Hochwasser und Starkregen
Rückstau aus der Kanalisation
Erdrutsch und Erdsenkung
Erdbeben
Schneedruck
Lawinen

Was tatsächlich versichert ist, hängt vom einzelnen Vertrag ab. Gerade bei älteren Verträgen lohnt sich deshalb ein Blick in die Versicherungsunterlagen.

Rund 41 Prozent der Wohngebäude sind nicht gegen Elementarschäden versichert

Nach Angaben des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) sind derzeit rund 59 Prozent der Wohngebäude in Deutschland gegen Elementarschäden versichert (Stand Juni 2026). Im Umkehrschluss fehlt bei gut 41 Prozent der Gebäude dieser Schutz.

Kommt es zu einer Überschwemmung oder einem schweren Starkregen, können dadurch erhebliche finanzielle Belastungen entstehen. Im schlimmsten Fall müssen Eigentümer eine umfangreiche Sanierung oder sogar den Wiederaufbau selbst bezahlen. Mit der geplanten Pflichtversicherung soll dieser Anteil deutlich sinken.

Neue Verträge sollen Elementarschäden automatisch einschließen

Nach den Eckpunkten soll jede neu abgeschlossene Wohngebäudeversicherung grundsätzlich einen Elementarschutz enthalten. Eigentümer müssten ihn also nicht mehr gesondert vereinbaren.

Für diesen Standardschutz ist ein Selbstbehalt von höchstens 10 Prozent der Versicherungsleistung vorgesehen, begrenzt auf 20.000 Euro je Schadensfall. Das heißt nicht, dass Eigentümer im Schadensfall stets 20.000 Euro selbst tragen – bei kleineren Schäden fällt der Eigenanteil entsprechend geringer aus. Wie hoch er konkret ist, hängt von der späteren gesetzlichen Ausgestaltung und den Versicherungsbedingungen ab. Die Obergrenze soll verhindern, dass Eigentümer bei großen Schäden einen unbegrenzten Eigenanteil tragen.

Was passiert mit bestehenden Wohngebäudeversicherungen?

Besonders wichtig ist die geplante Regelung für bestehende Verträge. Die Versicherer sollen ihren Kunden eine Erweiterung um den Elementarschutz anbieten. Reagiert ein Eigentümer innerhalb eines Jahres nicht auf dieses Angebot, soll der Vertrag automatisch erweitert werden.

Damit wären auch Verträge betroffen, die seit vielen Jahren laufen. Achten Sie deshalb auf künftige Schreiben Ihrer Versicherung – mit der Erweiterung steigt in der Regel auch der Beitrag.

Auch diese automatische Erweiterung gilt heute noch nicht. Sie ist Teil des Vorschlags.

Was kostet eine Elementarschadenversicherung?

Die zusätzlichen Kosten hängen stark von der einzelnen Immobilie ab. Wichtige Faktoren sind:

die Lage und die Gefährdungsklasse des Grundstücks (die Versicherer arbeiten dafür mit dem Zonierungssystem ZÜRS)
Gebäudewert und Bauweise
frühere Schäden am Gebäude
der Umfang des Versicherungsschutzes
die vereinbarte Selbstbeteiligung

Für die Mehrzahl der Gebäude liegt das Risiko in der niedrigsten Gefährdungsklasse, entsprechend moderat sind dort die Prämien. In stark gefährdeten Lagen kann der Schutz dagegen deutlich teurer sein. Belastbare Durchschnittswerte für den künftigen Pflichtschutz gibt es noch nicht – was der Elementarschutz für Ihr Haus kostet, zeigt erst ein konkretes Angebot Ihres Versicherers.

Günstigere Mindestversicherung mit hohem Eigenanteil im Gespräch

Um die laufenden Kosten zu begrenzen, prüfen die Ministerien eine weitere Möglichkeit: Eigentümer könnten sich für eine günstigere Mindestversicherung entscheiden. Sie würde geringere Beiträge kosten, im Schadensfall aber einen deutlich höheren Eigenanteil verlangen – im Gespräch sind bis zu 50 Prozent der Leistung, höchstens 100.000 Euro.

Bei einem größeren Hochwasserschaden wäre das ein erhebliches finanzielles Risiko. Nach Medienberichten könnten Eigentümer mit dieser Variante zudem von staatlichen Hilfen im Schadensfall ausgeschlossen sein. Ob die Wahlmöglichkeit tatsächlich kommt, ist offen.

Dürfen Vermieter die Kosten auf Mieter umlegen?

Für Vermieter könnte eine wichtige Änderung entstehen. Bisher gehören die Kosten der Gebäudeversicherung – einschließlich eines Elementarschutzes – grundsätzlich zu den umlagefähigen Betriebskosten, sofern der Mietvertrag das vorsieht.

Die Ministerien prüfen nun, ob die Kosten für den zusätzlichen Elementarschutz künftig gesetzlich von der Umlage ausgenommen werden. Für Eigentümer vermieteter Wohnungen und Mehrfamilienhäuser hätte das spürbare wirtschaftliche Folgen: Die zusätzlichen Beiträge müssten sie dann womöglich vollständig selbst tragen.

Ein solches Umlageverbot ist bisher nur ein Prüfauftrag. Ob und in welcher Form es ins Gesetz kommt, bleibt abzuwarten.

Was bedeutet die Pflicht für Eigentumswohnungen?

Bei Eigentumswohnungen schließt in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohngebäudeversicherung gemeinsam ab. Kommt der verpflichtende Elementarschutz, dürften die Beiträge der Gemeinschaft steigen – und damit die gemeinschaftlichen Kosten, die alle Eigentümer anteilig tragen.

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, für den ist zusätzlich entscheidend, ob die höheren Beiträge weiter als Betriebskosten umgelegt werden dürfen.

Warum das Thema für Mecklenburg-Vorpommern besonders wichtig ist

Auch in Mecklenburg-Vorpommern sollten Eigentümer Naturgefahren nicht unterschätzen – und das betrifft nicht nur Häuser an der Ostseeküste. Neben Hochwasser und Sturmflut können auch Starkregen und Überschwemmungen im Binnenland erhebliche Schäden anrichten.

Besonders relevant ist das für Immobilien in der Nähe von Flüssen und Seen – etwa an der Warnow, am Tollensesee oder an der Müritz – und für tiefer gelegene Grundstücke. Doch auch Gebäude außerhalb bekannter Hochwassergebiete können von Starkregen betroffen sein, etwa durch Rückstau aus der Kanalisation.

Für Eigentümer in Rostock, Neubrandenburg, Schwerin und an der Mecklenburgischen Seenplatte gilt deshalb: Entscheidend ist nicht die Region, sondern die konkrete Lage des eigenen Grundstücks.

Welche Auswirkungen könnte die Pflicht auf Immobilienpreise haben?

Eine Versicherungspflicht führt nicht automatisch zu sinkenden Immobilienwerten. Die laufenden Kosten und die Risikolage einer Immobilie spielen bei der Kaufentscheidung aber eine Rolle. In hochwassergefährdeten Lagen können hohe Prämien und Selbstbehalte die wirtschaftliche Attraktivität beeinflussen.

Kaufinteressenten achten ohnehin immer stärker auf die laufenden Kosten – neben Energieverbrauch, Heizung und Modernisierungsbedarf (mehr dazu in unserem Beitrag zum Energieausweis 2027) dürften künftig auch die Versicherungsbedingungen genauer geprüft werden. Bei vermieteten Immobilien kommt hinzu, welche Kosten der Eigentümer dauerhaft selbst tragen muss.

Eine fundierte Immobilienbewertung berücksichtigt deshalb auch besondere Risiken und objektbezogene Kosten.

Was Hauseigentümer jetzt tun können

Auch wenn noch nichts beschlossen ist, können Sie sich schon jetzt sinnvoll vorbereiten:

1. Bestehende Versicherung prüfen. Sehen Sie nach, ob Ihre Wohngebäudeversicherung bereits Elementarschäden abdeckt und welche Gefahren genau eingeschlossen sind.

2. Selbstbeteiligung beachten. Prüfen Sie, welchen Anteil Sie im Schadensfall selbst tragen müssten.

3. Die eigene Risikolage kennen. Informieren Sie sich über die Hochwasser- und Starkregengefahr Ihres Grundstücks – die Länder stellen dafür Gefahrenkarten bereit.

4. Angebote einholen. Haben Sie noch keinen Elementarschutz, kann es sinnvoll sein, schon jetzt Angebote zu vergleichen.

5. Die Entwicklung verfolgen. Noch liegt nur ein Vorschlag vor. Achten Sie auf die weiteren Entscheidungen und auf Post Ihres Versicherers.

Unsere Einschätzung

Die geplante Pflichtversicherung zeigt, dass die Anforderungen an Immobilieneigentümer weiter steigen. Einen ausreichenden Schutz gegen Naturgefahren halten wir grundsätzlich für sinnvoll: Für viele Menschen ist die eigene Immobilie ein großer Teil ihres Vermögens, und ein schweres Hochwasser oder ein Starkregen kann in kurzer Zeit Schäden verursachen, die ohne Versicherung existenzbedrohend werden.

Gleichzeitig müssen neue Pflichten wirtschaftlich tragbar bleiben. Die mögliche Einschränkung der Umlage sehen wir differenziert: Dass Wohnnebenkosten für Mieter begrenzt werden sollen, ist nachvollziehbar. Vermieter tragen aber bereits viele laufende Kosten für Instandhaltung, Modernisierung, Finanzierung und Verwaltung. Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern oder in gefährdeten Lagen wären zusätzliche Pflichtbeiträge eine weitere Belastung. Entscheidend wird sein, dass das Gesetz einen fairen Ausgleich zwischen ausreichendem Schutz, bezahlbaren Beiträgen und den Interessen von Eigentümern und Mietern findet.

Auch beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie sollte die Gebäudeversicherung nicht unterschätzt werden. Wenn Sie mit uns verkaufen, achten wir darauf, dass wichtige objektbezogene Unterlagen frühzeitig vorliegen – einen Überblick gibt unsere Checkliste zum Hausverkauf.

Fazit: Mehr Schutz geplant – viele Fragen noch offen

Bund und Ministerien wollen den Schutz gegen Hochwasser, Starkregen und andere Naturgefahren deutlich ausweiten. Neue und bestehende Wohngebäudeversicherungen sollen künftig grundsätzlich auch Elementarschäden abdecken. Zur Diskussion stehen außerdem eine günstigere Mindestversicherung und ein mögliches Umlageverbot für Vermieter.

Für Eigentümer könnten daraus zusätzliche Kosten entstehen, im Gegenzug sinkt das Risiko großer unversicherter Schäden. Noch handelt es sich aber um Vorschläge, nicht um geltendes Recht. Verfolgen Sie die weitere Entwicklung – und prüfen Sie unabhängig davon, ob Ihre Immobilie schon heute ausreichend gegen Naturgefahren versichert ist.

Häufige Fragen zur Elementarschadenversicherung

Ist die Elementarschadenversicherung schon Pflicht?

Nein. Im Oktober 2026 liegen zunächst Eckpunkte von Bundesjustiz- und Bundesfinanzministerium vor. Stellungnahmen sind bis zum 2. Dezember 2026 möglich, ein Gesetzentwurf wird frühestens im ersten Quartal 2027 erwartet.

Was ist bei einer Elementarschadenversicherung versichert?

Je nach Vertrag unter anderem Schäden durch Überschwemmung nach Hochwasser oder Starkregen, Rückstau, Erdrutsch, Erdsenkung, Erdbeben, Schneedruck und Lawinen.

Was kostet eine Elementarschadenversicherung?

Das hängt vor allem von der Lage, dem Gebäudewert und dem individuellen Risiko ab. In der niedrigsten Gefährdungsklasse sind die Beiträge meist moderat, in stark gefährdeten Lagen deutlich höher. Den genauen Preis zeigt nur ein konkretes Angebot.

Werden bestehende Wohngebäudeversicherungen automatisch erweitert?

Nach den Plänen sollen Versicherer ihren Kunden eine Erweiterung anbieten. Wer innerhalb eines Jahres nicht reagiert, soll den Elementarschutz automatisch erhalten. Diese Regelung gilt bisher noch nicht.

Wie hoch soll die Selbstbeteiligung sein?

Im Standardschutz höchstens 10 Prozent der Leistung, begrenzt auf 20.000 Euro. Geprüft wird zusätzlich eine günstigere Mindestversicherung mit einem Eigenanteil von bis zu 50 Prozent, höchstens 100.000 Euro.

Dürfen Vermieter die Kosten auf Mieter umlegen?

Nach geltendem Recht können die Beiträge unter bestimmten Voraussetzungen zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören. Die Ministerien prüfen, ob die Umlage des Elementarschutzes künftig ausgeschlossen werden soll.

Sind auch Eigentumswohnungen betroffen?

Ja. Die Wohngebäudeversicherung schließt in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft ab – steigende Beiträge treffen damit alle Eigentümer anteilig.

Sollte ich schon jetzt eine Elementarschadenversicherung abschließen?

Unabhängig von der geplanten Pflicht ist es sinnvoll, den bestehenden Schutz zu prüfen und die Risiken des eigenen Grundstücks zu kennen. Liegt das Haus in der Nähe von Gewässern oder in einer Senke, lohnt sich ein Angebot besonders.