Immobilienlexikon

Das Immobilienlexikon – Wir klären Sie von A-Z auf

Hier können Sie einige Fachwörter finden, die wir für Sie definiert haben. Wir sind transparent! 

Abgeschlossenheit/ Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die AB ist die erste Voraussetzung, um ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen umzuwandeln. Diese können dann von verschiedenen Eigentümern besessen und beliehen (als Sicherheit für z. B. die finanzierende Bank) werden. Sie besagt, dass die neu zu bildenden Eigentumseinheiten in sich abgeschlossen, also räumlich voneinander getrennt, sind.
Beispiel: Die Toilette befindet sich nicht zur gemeinschaftlichen Nutzung auf dem Gang, oder: Eigentümer müssen nicht die Wohnung anderer Eigentümer durchqueren, um ihr Eigentum zu betreten.
Die AB wird von einem Architekten als Antrag in Form eines Planes erstellt und vom Bauamt genehmigt (grün gestempelt).

Ablösung

Abbezahlen eines bestehenden Darlehens (Abgeltung einer Schuld) oder Ersetzen eines bestehenden Darlehens durch ein neues (Umfinanzierung). Gewöhnlich dann sinnvoll, wenn man dadurch bessere Finanzierungskonditionen erhält oder die Bank wechseln möchte. Das Wort Ablösung ist direkt verbunden mit der Kreditwirtschaft. Es bedeutet, dass man seinen Kredit zurückbezahlt. Das ist also Bankensprache. Man könnte auch einfach „Rückzahlung“ dazu sagen. Die Banken sprechen von einer Ablösung, wenn ein Darlehen komplett zurückgezahlt wird bzw. zu einer anderen Bank gewechselt wird. Das wird gemacht, weil es woanders billigere oder bessere Konditionen gibt. Hierfür muss das alte Darlehen abgelöst werden.

Abstandsfläche

Abstandsfläche ist der Abstand eines Gebäudes zur Grenze des Nachbargrundstücks. Diese Fläche zum Nachbargrundstück ist mit wenigen Ausnahmen von der Bebauung ausgeschlossen.

Alleineigentum

Alleineigentum bezeichnet im Sprachgebrauch das Recht, allein über einen Gegenstand (Mobilie) oder eine Immobilie zu bestimmen. Der Gegenstand oder die Immobilie gehören dem Alleineigentümer allein. Steht das Eigentum mehreren Personen zu, kommen Bruchteilseigentum oder Gesamthandseigentum in Betracht.

Alterswertminderung

Gebäude altern. Auch wenn eine ordentliche Unterhaltung und die beständige Instandsetzung und Instandhaltung die Lebensdauer hinauszögern können, haben Gebäude eine begrenzte Lebenszeit. Die Alterswertminderung begründet im Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer des Gebäudes den Verkehrswert, der wiederum die Grundlage für die Verhandlungen über den Kaufpreis einer Immobilie darstellt.

Altbau

Im Wesentlichen wird unter Altbau die Bauweise bei Wohngebäuden bis zum Zweiten Weltkrieg mit typischen Bauelementen wie Holzbalkendecken, Kastenfenstern und Mauerwerkswänden verstanden. Ab 1949 halten Betonwände und -decken sowie Verbund- und Isolierglasfenster Einzug und beenden die Altbau-Ära.

Asset Management

Asset (Bestand, Vermögensgegenstand/Vermögenswerte) Management ist eine Vermögensverwaltung, die sich mit der Betreuung von Finanzvermögen befasst und man setzt es bei größeren oder sehr komplexen Immobilienbeständen ein.

Es plant mit den Ressourcen und laufenden Mieteinnahmen ein Budget, um wertverbessernde Maßnahmen durchzuführen (z.B. energetische Modernisierungen, Renovierungen, größere Instandhaltungsmaßnahmen usw.). Ferner gibt man damit die Planzahlen zu Mieterhöhungen und Leerstandreduzierungen vor, und übernimmt die Controlling-Funktion.

Auflassung/Auflassungsvormerkung

Zur Übereignung eines Grundstückes bedarf es neben dem schuldrechtlichen Vertrag der Einigung des Käufers und des Verkäufers über den Übergang. Die Auflassung ist die Einigungserklärung zwischen beiden Parteien. Sie muss gleichzeitig von beiden Parteien vor dem Notar erklärt oder vor dem Grundbuchamt abgegeben werden. Diese Einigungserklärung beinhaltet zwei Rechtsgeschäfte: ein schuldrechtliches Geschäft (Kaufvertrag) und das dingliche Geschäft. Das dingliche Geschäft ist die Verpflichtung, dass die jeweiligen Ansprüche, die sich aus dem Kaufvertrag ergeben, auch erfüllt werden müssen.

Die Auflassungsvormerkung dient der Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs, dem Eigentumswechsel. Mit der Vormerkung wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Somit kann der Verkäufer keine Änderungen mehr im Grundbuch vornehmen – z.B. weitere Lasten eintragen lassen. Die Vormerkung schützt u.a. vor der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen den Eigentümer, der Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens oder vor Launen des Verkäufers, doch an einen anderen Käufer zu verkaufen.

Außenprovision

Die Provision ist ein prozentualer Anteil vom Verkaufspreis, der an den vermittelnden Makler gezahlt wird. Die Provision wird aktuell entweder nur vom Käufer (Außenprovision), nur vom Verkäufer (Innenprovision) oder anteilig von beiden (Innen- und Außenprovision) gezahlt. Die Höhe der Provision fällt je nach Bundesland unterschiedlich aus und liegt zwischen 3,57% bis 7,14% inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer (bis zum 31.12.2020 aufgrund der Mehrwertsteuer-Senkung reduziert auf 3,48% bis 6,96% inkl. gesetzl. MwSt.) des finalen Kaufpreises.  

Am 23. Juni 2020 wurde das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und wird am 23. Dezember 2020 in Kraft treten. Ist der Makler für beide Parteien tätig und schließt mit beiden Parteien einen Maklervertrag, was dem Regelfall entspricht, zahlen ab Inkrafttreten des Gesetzes beide Parteien dieselbe Provisionshöhe. Ist der Makler ausschließlich für eine Partei tätig, ist diese allein courtagepflichtig, hat aber die Möglichkeit, mit der anderen Partei eine Erstattung der Courtage von dieser zu vereinbaren. Die Erstattung der Provision darf jedoch 50% der Provision nicht überschreiten. Der Maklerkunde zahlt in diesem Fall also mindestens die Hälfte der Courtage.

Avalgebühr

Bürgschaftsgebühr (Bürgschaft von altnordisch abyrgd: Verantwortung für etwas). Soweit im Rahmen der Wohnungsbaufinanzierungen Bürgschaften, insbesondere von Kreditinstituten, eingesetzt werden, erhebt der Bürge (meist die Bank) für die Übernahme des Risikos sowie den Prüfungs- und Verwaltungsaufwand eine einmalige oder laufende Bürgschaftsgebühr, die dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt wird.

Bauerwartungsland

Bauerwartungsland sind Flächen, die zum Bewertungszeitpunkt noch nicht in Bauland umgewidmet sind, bei denen aber in naher Zukunft durch ihre Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage eine bauliche Nutzung zu erwarten ist.

Baugenehmigung

Unter einer Baugenehmigung wird die Genehmigung der Baubehörde verstanden, dass einem baulichen Vorhaben nach geltenden öffentlichen-rechtlichen Vorschriften keine Hindernisse gegenüberstehen. Mit der Baugenehmigung – auch Bauerlaubnis genannt – dürfen bauliche Anlagen errichtet, beseitigt oder verändert werden.

Bauland

Die Baulast ist eine Bebaubarkeitsbeschränkung für ein Grundstück, d.h. eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Eigentümers gegenüber einer Baubehörde. Eigentümer verpflichten sich bestimmte, das Grundstück betreffende Dinge zu dulden, zu tun oder zu unterlassen. Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragen. Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt.

Baulast

Die Baulast ist eine Bebaubarkeitsbeschränkung für ein Grundstück, d.h. eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Eigentümers gegenüber einer Baubehörde. Eigentümer verpflichten sich bestimmte, das Grundstück betreffende Dinge zu dulden, zu tun oder zu unterlassen. Baulasten sind im Baulastenverzeichnis eingetragen. Das Baulastenverzeichnis wird von der Bauaufsichtsbehörde geführt.

Betriebskosten

Betriebskosten gehören zu den Bewirtschaftungskosten einer Immobilie und fallen für Eigentümer als Lasten eines Grundstücks an.

Sofern die Immobilie vermietet ist, können diese Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) z.T. auf den Mieter umgelegt werden. Alle wiederkehrenden Kosten, wie z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Straßenreinigung, Zentralheizung, Hausmeister, Schornsteinfegergebühren und Hausversicherung sind umlagefähige Kosten. Ausgeschlossen davon sind z.B. Kosten für Verwaltung und Instandsetzung.

Bezugsfertig

Bezugsfertig ist eine Wohnung dann, wenn das Bauwerk entsprechend seiner Funktion genutzt werden kann. So müssen die notwendigen Einrichtungen vorhanden und funktionsfähig sein, um dort wohnen zu können. Hierzu gehören Elektro-, Sanitär- und Heizungseinrichtungen. Auch der Zugang zum Objekt muss gewährleistet und sicher sein. Ein Treppenhaus ohne Geländer oder einen vergleichbaren Hilfsschutz erfüllt diese Voraussetzung nicht. Im Inneren müssen die Türen und Fenster vorhanden sein. Es müssen die notwendigen Anschlüsse für die Küche bestehen. Natürlich müssen auch die Malerarbeiten im Wesentlichen erledigt sein.

Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert ist ein Richtwert, um den Preis eines Grundstückes zu ermitteln. Er wird in Euro pro m² angegeben und kann von jedermann bei dem zuständigen Gutachterausschuss oder beim Bauamt angefragt und eingesehen werden. Die Ermittlung der Bodenrichtwerte erfolgt durch den Gutachterausschuss anhand von Kaufpreissammlungen. Hierzu werden die durchschnittlichen Bodenwerte für bestimmte Flächen eines Stadtgebiets, welche in ihrer Nutzung und Lage vergleichbar sind, herangezogen (Siehe §196 Baugesetzbuch).

Courtage

Der Auftraggeber verpflichtet sich im Maklervertrag über die Zahlung einer Provision (auch Courtage), wenn infolge eines Nachweises oder einer Vermittlung ein Hauptvertrag (wie beispielsweise ein Kauf- oder Mietvertrag) zustande gekommen ist. Die Voraussetzung für den Provisionsanspruch ergibt sich aus §652 BGB:

  • Maklervertrag
  • Tätigwerden des Maklers
  • Ursachenzusammenhang (Kausalität)
  • Abschluss eines rechtskräftigen Hauptvertrages

Wer die Provision entrichtet, wird in der Praxis aktuell noch unterschiedlich geregelt: Es gibt die Innenprovision, die vom Verkäufer getragen wird und die Außenprovision, die vom Käufer getragen wird. In einigen Bundesländern ist die Kombination von Innen- und Außenprovision gang und gebe, wobei die Provision zwischen Eigentümer und Käufer geteilt wird.

Die Provision ist bei einem Immobilienkauf regional unterschiedlich, daher kann immer nur von einer in der Region üblichen Provision gesprochen werden. Die Höhe liegt im Normalfall zwischen 3,57% bis 7,14% inkl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer (bis zum 31.12.2020 aufgrund der Mehrwertsteuer-Senkung reduziert auf 3,48% bis 6,96% inkl. gesetzl. MwSt.) des finalen Kaufpreises.  

Diese Handhabe wird sich künftig ändern, denn am 23. Juni 2020 wurde das neue Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Das Gesetz wird am 23. Dezember 2020 in Kraft treten und beinhaltet folgende Änderung: Ist der Makler für beide Parteien tätig und schließt mit beiden Parteien einen Maklervertrag, was dem Regelfall entspricht, zahlen ab Inkrafttreten des Gesetzes beide Parteien dieselbe Provisionshöhe. Ist der Makler ausschließlich für eine Partei tätig, ist diese allein courtagepflichtig, hat aber die Möglichkeit, mit der anderen Partei eine Erstattung der Courtage von dieser zu vereinbaren. Die Erstattung der Provision darf jedoch 50% der Provision nicht überschreiten. Der Maklerkunde zahlt in diesem Fall also mindestens die Hälfte der Courtage.

Bei der Vermietung von Wohnraum liegt die Provision bei maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer, wobei bei der Vermietung die Besonderheit gilt, dass die Provision immer von der Partei gezahlt wird, die den Makler beauftragt hat (Bestellerprinzip).

Denkmalschutz

Denkmalschutz ist eine staatliche Maßnahme zur Bewahrung von kulturhistorisch relevanten Gebäuden oder Gebäudeteilen, um sie dauerhaft und unverfälscht zu erhalten. Jedes Gebäude, das künstlerisch oder geschichtlich von Bedeutung ist, kann unter Denkmalschutz gestellt werden. Der Denkmalschutz kann sich auch nur auf Teile eines Gebäudes beziehen.

Dienstbarkeit

Die Dienstbarkeit ist ein dingliches Recht an einer fremden Sache. An Grundstücken lassen sich folgende verschiedene Nutzungsrechte unterscheiden:

  • Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Leitungsrecht)
  • Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (Wohnungsrecht, Wohnungsbesetzungsrecht, Benutzungsrecht)
  • Nießbrauch

Alle Lasten und Beschränkungen lassen sich im Grundbuch einsehen. Die zweite Abteilung enthält alle Angaben zu Nießbrauch, Vorkaufsrecht oder Grunddienstbarkeit – mit Ausnahme der Grundpfandrechte.

Dingliches Recht

Ein dingliches Recht gewährt eine unmittelbare Herrschaft über eine Sache und ist gegenüber jedermann wirksam (Eigentum, Besitz, Pfandrecht, Dienstbarkeit).

Disagio/ Damnum

(lateinisch damnum: Nachteil) Wird auch als Disagio oder Abgeld bezeichnet. Dabei handelt es sich im Grunde um eine Zinsvorauszahlung, die der Darlehensnehmer an die Bank zahlt, um anschließend einen niedrigeren Zins zu erhalten. Das Damnum ist die Differenz zwischen Darlehenssumme und tatsächlichem Auszahlungsbetrag. Es wird in der Regel als Prozentsatz des Darlehensbetrags angegeben.

Duldungspflicht

Die Duldungspflicht ist ein Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch und beschreibt die Pflicht eines Grundstückseigentümers, bestimmte Einwirkungen auf sein Grundstück zu dulden. Die Duldungspflicht ergibt sich im Einzelfall aus unterschiedlichen Sachverhalten. Braucht ein Grundstückseigentümer eine Beeinträchtigung seines Grundstücks nicht zu dulden, kann er den Störer auf Unterlassung oder Beseitigung der Beeinträchtigung verklagen. Der Unterlassungsanspruch ist wiederum ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist (§ 1004 BGB).

Nach § 905 BGB erstreckt sich das Recht des Eigentümers an einem Grundstück auf den „Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Erdoberfläche“. Zugleich macht die Vorschrift die Einschränkung, dass der Eigentümer Einwirkungen nicht verbieten kann, die in einer solchen Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an der Ausschließung kein Interesse hat.

Weitere Duldungspflichten ergeben sich aus § 906 BGB , wonach der Eigentümer eines Grundstücks die Zuführung von „Gasen, Gerüchen, Rauch, Geräuschen oder Erschütterungen“ insoweit nicht verbieten kann, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt (z.B. sonntägliches Grillfeuer). Dies gilt insbesondere dann, wenn die Beeinträchtigung die in Gesetzen und Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte nicht überschreitet oder eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des benachbarten Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch zumutbare Maßnahmen verhindert werden kann.

Eigenbedarf bei Kündigung

Eigenbedarf ist ein Begriff aus dem Mietrecht und bezeichnet einen Grund für die ordentliche Kündigung (§573 BGB) eines Mietvertrages durch den Vermieter. Die Eigenbedarfskündigung kann vom Vermieter erfolgen, um die Wohnung selber zu nutzen oder zur Nutzung für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushaltes frei zu machen. Die Kündigung muss den Grund für ein berechtigtes Interesse des Vermieters angeben. Er muss zudem die gesetzliche Kündigungsfrist von Mietverträgen nach §573c BGB beachten; die Frist verändert sich mit der Länge des Mietverhältnisses und kann je Dauer bis zu neun Monate betragen.

Werden Wohnungen während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt, kann eine gesetzliche Kündigungssperrfrist anfallen. Diese beträgt mindestens drei Jahre und kann in bestimmten Gebieten auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. In der Regel ist dies insbesondere in Großstädten und Ballungszentren der Fall.

Eigentum

Die Begriffe Eigentum und Besitz werden häufig verwechselt oder synonym verwendet, haben jedoch rechtlich ganz unterschiedliche Bedeutungen. Der Besitz ist allein die faktische Herrschaft über eine körperliche Sache, das Eigentum das uneingeschränkte Recht über eine Sache.

Eigentum ist die umfassende Herrschaft über bewegliche und unbewegliche Sachen (körperliche Sache), also das Recht, mit einer Sache frei und uneingeschränkt schalten und walten zu können. Eigentümer ist die Person, der die Sache rechtlich gehört. Eigentum an einer Sache kann aufgrund eines Vertrages (Kaufvertrag) oder aufgrund eines Rechtsaktes (Bescheid oder von Gesetzes wegen) erlangt werden. Ein Eigentümer kann mit einer Sache fast alles machen: verändern, veräußern, zerstören und andere davon ausschließen.

Besitz ist die tatsächliche Herrschaft über eine körperliche Sache. Besitzer ist die Person, die eine Sache tatsächlich innehat. Ein Dieb kann Besitzer einer Sache werden, nie aber Eigentümer. Der Besitz endet durch Aufgabe, Verlust, aber auch durch Diebstahl.

Mit Eintragung im Grundbuch wird ein Käufer (rechtlicher) Eigentümer eines Grundstücks. Besitzer (wirtschaftlicher Eigentümer) eines Grundstücks kann der Käufer bereits vorher werden; mit dem Besitzübergang gehen alle Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Der Zeitpunkt des Besitzübergangs kann im Vertrag frei verhandelt werden, der Eigentumsübergang ist an die Eintragung ins Grundbuch gebunden.

Elternhaus

Das Elternhaus ist für viele der Hort bleibender Erinnerungen. Früher oder später stellt sich die Frage nach seinem Schicksal. Die Übergabe durch die Eltern und/oder Übernahme durch ein Kind erfordern, dass eine Reihe von Aspekten abgeklärt werden. Die Übertragung des Elternhauses kann zu Lebzeiten der Eltern oder erst nach dem Ableben des zuletzt versterbenden Elternteils erfolgen. Dabei kommt es darauf an, ob mehrere Geschwister vorhanden sind und welche individuellen Interessen aller Beteiligten im Hinblick auf ihre Lebensplanung haben.

Energieausweis

Der Energieausweis bewertet den energetischen Zustand einer Immobilie. Ihn gibt es als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis. Der Wert im Verbrauchsausweis wird aufgrund des gemessenen Energieverbrauchs ermittelt, beim Bedarfsausweis wird der Wert auf Grundlage des Energiebedarfs ermittelt. Egal welche Variante: Der Energieausweis muss vom Eigentümer beim Besichtigungstermin den Kauf- und Mietinteressenten unaufgefordert vorgelegt werden. Nur denkmalgeschützte Gebäude benötigen keinen Energieausweis.

Welchen Energieausweis der Eigentümer erstellen lassen muss, ist abhängig vom jeweiligen Gebäude – wobei ein bedarfsorientierter Ausweis immer erstellt werden kann. Er ist jedoch im Vergleich teurer als der verbrauchsorientierte Ausweis. Für einen Verbrauchsausweis müssen sich mindestens fünf Wohnungen im Gebäude befinden, es muss ein Bauantrag mit Ausstellungsdatum nach dem 1. November 1977 vorliegen und das Gebäude muss die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen oder auf diesen Stand nachgerüstet worden sein.

Der Energieausweis gehört zu den Unterlagen, die beim Immobilienverkauf benötigt werden. Es gehört zum Service eines Immobilienmaklers dazu, sich um die Erstellung des Energieausweises zu kümmern und bei der Beschaffung aller dafür benötigten Unterlagen zu unterstützen.

Erbbaurecht

Ein Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) räumt einem Erbbauberechtigten die Errichtung und Nutzung eines Hauses auf dessen Grundstück ein. Meist wird hierfür eine regelmäßige Zahlung (Erbbaurechtzins) an den Erbbaurechtsgeber vereinbart. Erst nach Beendigung des Erbbaurechts werden die errichteten Bauwerkte auch Bestandteile des Grundstücks. Das Erbbaurecht wird auf eine bestimmte Zeit bestellt (z.B. 60 Jahre; bei öffentlich geförderten Wohnungen 99 Jahre).

Erschließungskosten

Erschließungskosten sind nach § 127 BauGB Kosten für Straßen, Wege und Plätze, an den Baugrundstücke liegen, innerhalb der Baugebiete Fuß- und Wohnwege, Parkflächen und Grünanlagen und Anlagen zum Schutz der Baugebiete gegen schädliche Umwelteinwirkungen (z.B. Lärmschutzwand). Erschließungsbeiträge können für den Grunderwerb, die Freilegung und Verteilung der Erschließungsanlagen auch selbständig erhoben werden (Kostenspaltung). Soweit es um die Herstellung von Anlagen zur Ableitung von Abwasser sowie zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser geht, fasst man diese Kosten unter dem spezielleren Begriff der Anliegerbeiträge zusammen.

Exposé

Das Exposé präsentiert eine Immobilie zum Verkauf oder zur Vermietung und dient der Vermarktung über Online-Immobilienportale oder in gedruckter Form zur Vergabe an Interessenten. Es ist eine Beschreibung des Objektes, seiner Ausstattung und Lage und beinhaltet alle Objektmerkmale (Fläche, Kaufpreis/Miete, Baujahr, Energieverbrauch – seit 2014 verpflichtend) – ergänzt durch Objektfotos und Lageplan. Das Exposé wird vom Immobilienmakler angefertigt und durch weitere Marketingmaßnahmen für einen Verkauf oder eine Vermietung der Immobilie ergänzt.

Finanzierung

Für den Kauf einer Immobilie benötigt ein Käufer ausreichend Kapital. In den wenigsten Fällen können sämtliche Aufwendungen aus dem Eigenkapital getragen werden. Die Immobilie wird also über eine Bank oder einen unabhängigen Finanzierer finanziert. Bei der Immobilienfinanzierung kann zwischen der Finanzierung des Eigennutzers und der Finanzierung des Kapitalanlegers unterschieden werden. Kreditgeber sind u.a. Banken, Hypothekenbanken, Bausparkassen oder Lebensversicherungen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Förderkredite für Kapitalanleger und Eigennutzer, wobei KfW-Kredite häufiger von Eigennutzern in Anspruch genommen werden. Nachdem der Kreditbedarf ermittelt ist, sollte immer ein Angebotsvergleich anhand von Effektivzins, Beleihungsgrenze und Restschuld unterschiedlicher Kreditgeber erfolgen. Ist der passende Finanzierer gefunden, wird der Kreditantrag mit allen benötigten Objektunterlagen (Lageplan, Flurkarte, Baubeschreibung, Bauzeichnung, Baugenehmigung, Grundbuchauszug etc.) und persönlichen Unterlagen eingereicht. Daraufhin prüft und bewilligt die Bank den Kredit.

Flur

Gemarkung, Flur und Flurstück sind Grundbegriffe des Katasters. Die Flur ist Teil der Gemarkung. Die Gemarkung ist eine Flächeneinheit des Katasters. Sie fasst die Grundstücke einer Gemeinde oder eines Gemeindeteils zusammen und ist oft mit dem Namen der Gemeinde identisch. Die Gemarkung ist in Flure unterteilt und diese wiederum in die Flurstücke. 

Flurkarte

Die Flurkarte – sie heißt auch Liegenschaftskarte oder Katasterkarte – ist eine bildliche Darstellung der Liegenschaften in einer Gemeinde. Sie zeigt die Lage der Grundstücke und grenzt sie voneinander ab. Die Grundstücke selbst sind als Flurstücke erfasst. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Den Flurstücken übergeordnet ist der Flur. Zuständig für die Erfassung der Flurstücke und die Gestaltung der Flurkarten sind die Kataster- und Vermessungsämter.

Flurstück

Ein Flurstück ist ein amtlich vermessener, eindeutig begrenzter und genau bezeichneter Teil der Erdoberfläche. Im Grundbuch ist das Flurstück im Bestandsverzeichnis eingetragen – es werden das Grundstück, die laufende Grundstücksnummer, die Gemarkung, die Nutzungsart und die Größe bezeichnet. Das Flurstück ist die kleinste Einheit im Liegenschaftskataster und kommt bei Fragen zum Grenzverlauf von Grundstücken zum Einsatz. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen.

Gebäudeenergiepass

Der Gebäudeenergiepass soll vornehmlich Kaufinteressenten über den Energieverbrauch des Gebäudes informieren und in die Lage versetzen, den Energiebedarf eines Objekts im Hinblick auf vergleichbare Objekte überschlägig miteinander zu vergleichen. Der Energiepass enthält dazu gewisse energetische Kennwerte des Objekts. So weist er den Endenergiebedarf und den Primärenergiebedarf in kWh/m²a aus. Bezugsfläche ist die Nutzfläche des Gebäudes nach der EnEV, die nicht unbedingt mit der Wohnfläche übereinstimmen muss.

Geldwäschegesetz

Das Geldwäschegesetz soll Geldwäsche und die Finanzierung von Terrorismus verhindern. Immobilienmakler gehören nach §2 Abs. 1 Nr. 10 GwG zu den Verpflichteten. Sie müssen beim Kauf oder Verkauf von Immobilien sowie bei der Vermittlung von Mietverträgen mit einer Kaltmiete von über 10.000 EUR die Identität der Kunden, mit denen sie eine Geschäftsbeziehung eingehen wollen, feststellen und unterliegen im Geldwäsche-Verdachtsfall der Meldepflicht.

Natürliche Personen müssen ein gültiges Ausweisdokument vorlegen, dessen Daten (Name, Anschrift, Ausweis- oder Passnummer, Geburtsname und -datum, Nationalität und ausstellende Behörde) der Immobilienmakler dokumentiert. Außerdem ist der Immobilienmakler verpflichtet, eine vollständige Ausweiskopie anzufertigen.

Bei juristischen Personen werden Firma, Name, Rechtsform, Registernummer, Anschrift des Sitzes sowie die Namen der Mitglieder des Vertretungsorgans oder des gesetzlichen Vertreters aufgenommen und durch einen Auszug aus einem amtlichen Register oder Verzeichnis geprüft. Es ist außerdem notwendig, die wirtschaftlich Berechtigten zu ermitteln und zu identifizieren.

Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum ist gemäß § 1 Abs. 5 WEG das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Das sind u.a. Außenwände/Fassade, Dach, Fundament, tragende Wände oder Anlagen wie Treppen, Heizungskeller, Haustechnik und Leitungen.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches, amtliches Verzeichnis von Grundstücken. Es erfasst alle Eigentumsverhältnisse und mögliche mit dem Grundstück verbundenen Rechte und auf ihm liegenden Lasten. Das Amtsgericht verwaltet als Grundbuchamt die in seinem Bezirk liegenden Grundstücke. Öffentliche Lasten werden nicht im Grundbuch erfasst; sie sind dem Baulastenverzeichnis zu entnehmen (bundeslandspezifische Regelungen). Für jedes Grundstück wird beim Amtsgericht ein eigenes Grundbuchblatt geführt.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist die Umsatzsatzsteuer beim Grundstückshandel und richtet sich nach der Gegenleistung – also nach dem Kaufpreis. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich und beträgt aktuell zwischen 3,5% und 6,5% der Bemessungsgrundlage. Sie zählt zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf.

Grundpfandrecht

Grundpfandrechte sind Sicherheiten an einem Grundstück bei Immobilienkrediten (z.B. Hypothek und Grundschuld). Es ist das Recht an einem Grundstück, das unabhängig vom Eigentümer besteht (dingliche Sicherheit). Es bestehen besondere Rechtsnormen, die zwingend die dingliche Einigung und Eintragung in das Grundbuch voraussetzen.

Grundriss

Besonders für die Objektanalyse sind Grundriss und Bauplan eine wichtige Informationsgrundlage. Ein Grundriss stellt die einzelnen Stockwerke eines Gebäudes horizontal aus der Vogelperspektive dar. Damit neben den tragenden und nicht tragenden Innen- sowie Außenwänden auch wesentliche Details wie die Lage der Fenster in einem Grundriss sichtbar werden, erfolgt der horizontale „Schnitt“ in der Regel einen Meter über dem Fußboden. Da der Begriff Grundriss nicht nur für die zeichnerische Darstellung der räumlichen Gegebenheiten verwendet wird, sondern auch die räumlichen Verhältnisse bezeichnet, kann der Grundriss auch auf die Größe und Lage der Räume innerhalb eines Gebäudes verweisen.

Fehlt der Grundriss für ein Gebäude (insbesondere bei älteren Objekten häufiger der Fall) kann dieser beim Bauordnungsamt angefragt werden. Bei der Objektbesichtigung sollte der Grundriss mit den tatsächlichen Verhältnissen jedoch immer noch einmal überprüft werden.

Gutachten

Ein Gutachten kommt häufig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Ehe- und Familienangelegenheiten, Zwangsversteigerung oder Enteignung zum Einsatz und wird von einem Sachverständigen erstellt – es ist kostenpflichtig und kann mehr als tausend Euro kosten. Beim Gutachten ermittelt der Gutachter den Wert der Immobilie entweder nach dem Ertragswertverfahren, dem Sachwertverfahren oder dem Vergleichswertverfahren.

Hammergrundstück

Ein Hammergrundstück ist ein Grundstück, bei dem zwei Grundstücke hinter einander liegen. Da die Fläche des hinteren Grundstücks, mit der Straßenanbindung als Stiel, an den Kopf eines Hammers erinnert, hat sich die Bezeichnung Hammergrundstück eingebürgert. Eine andere Bezeichnung ist Hinterliegergrundstück oder hinterliegendes Grundstück.

Hausgeld

Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung, die ein Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlen muss, um Kosten des Gemeinschaftseigentums (u.a. Betriebskosten), Kosten zur Instandhaltung und Instandsetzung und Verwaltungskosten zu tragen (gemäß § 16 WEG). Das Hausgeld ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan und muss unabhängig davon, ob eine Wohnung bewohnt ist oder leer steht, individuell vom Eigentümer bezahlt werden. Der Verteilungsschlüssel ist der Miteigentumsanteil. Häufig werden in der Teilungserklärung weitere Verteilungsschlüssel festgelegt.

Das Hausgeld ist nicht zu verwechseln mit dem Wohngeld, bei dem es sich gemäß des Wohngeldgesetzes um eine Sozialleistung vom Staat handelt.

Ideelle Teilung

Es gibt zwei Arten ein Grundstück zu teilen: die reale Grundstücksteilung und die ideelle Grundstücksteilung. Sind mehrere Personen Eigentümer derselben Sache, haben sie alle das Miteigentum z.B. an einer Liegenschaft. Das Eigentum steht zwei oder mehreren Personen zu – nicht wie beim Alleineigentum nur einer Person – und ist Eigentum zu ideellen Bruchteilen.

Bei der ideellen Grundstücksteilung kann jeder Miteigentümer an einem Grundstück (derselben Sache) über seinen ideellen Anteil frei verfügen. Das Eigentumsrecht ist ein rechnerischer ideeller Anteil. Bei der ideellen Teilung eines Grundstücks nach Wohnungseigentumsgesetz kommt dem Lageplan eine besondere Bedeutung zu: Er gibt Auskunft über die Lage der Sondernutzungsrechte und das Gemeinschaftseigentum.

Immobilie

Unter einer Immobilie ist in der Rechts- und Wirtschaftssprache ein unbewegliches Sachgut zu verstehen, das der Bank als Kreditsicherung dient, da Immobilien als langfristige und besonders wertbeständige Geldanlage gelten. Immobilien werden je nach Nutzungsart unterschieden in Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Industrieimmobilien und Sonderimmobilien. Die Immobilie unterscheidet sich im Wesentlichen durch folgende Merkmale von anderen Wirtschaftsgütern:  

  • Immobilität
  • Heterogenität
  • Länge des Lebenszyklus
  • Begrenzte Substituierbarkeit

Höhe der Investitionskosten

Immobilienbewertung

Für eine Immobilienbewertung gibt es unterschiedliche Gründe. Die Frage nach dem Wert einer Immobilie ist meistens zweckorientiert und mit einem bestimmten Anlass verbunden. Je nach Motiv für die Bewertung werden unterschiedliche Werte ermittelt. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie führt der Immobilienmakler eine kostenfreie Marktwertermittlung durch. Ein Gutachten kommt häufig bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Ehe- und Familienangelegenheiten, Zwangsversteigerung oder Enteignung zum Einsatz und wird von einem Sachverständigen erstellt – es ist kostenpflichtig und kann mehr als tausend Euro kosten.

Eine Immobilienbewertung wird aber auch zum Zweck der Bilanzierung, Besteuerung oder Renditeberechnung durchgeführt; im Versicherungswesen wird der Versicherungswert, im Kreditwesen der Beleihungswert ermittelt.

Indexmiete

Die Indexmiete ist eine variable Miete, die in §557b BGB geregelt ist und sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für Lebenserhaltungskosten aller privaten Haushalte richtet: Steigen die Preise, steigt auch die Indexmiete. Vermieter und Mieter bleibt es frei, im Mietvertrag eine Indexmiete zu vereinbaren und somit eine jährliche Mieterhöhung zu einem festen Zeitpunkt festzulegen. Es kann dann keine Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 BGB mehr erfolgen; auch Kosten im Falle einer Modernisierung können bei der Vereinbarung einer Indexmiete nicht auf den Mieter umgelegt werden – es sei denn, sie sind gesetzlich vorgeschrieben. Dazu müssen sie aus Umständen notwendig geworden sein, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Instandhaltungsrücklage (WEG)

Instandhaltungsrücklagen sind von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zurückgelegtes Geld für die Instandhaltung einer Immobilie und für größere Reparaturen an z.B. Dach, Fassade, Aufzügen und Heizung. Es schützt Eigentümer vor Ausgaben für unvorhersehbare Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer hat nach §21 WEG das Recht auf die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage.

Instandhaltungsrücklagen werden im Wirtschaftsplan auf der Eigentümerversammlung beschlossen und sind von jedem Miteigentümer anteilig zu tragen – häufig nach Wohnungsgröße, also nach Quadratmetern berechnet. Die Frage nach einer angemessenen Summe ist schwer zu beantworten und richtet sich u.a. nach Zustand, Alter, Größe. Lage, Ausstattung und Substanz.

Kappungsgrenze Mietpreiserhöhung

Wenn ein Vermieter die Miete erhöhen möchte, muss er zwei Grenzen beachten: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Die Kappungsgrenze regelt, dass Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren maximal 20% gegenüber der vor der Mieterhöhung bestehenden Nettokaltmiete erhöhen dürfen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht ist. In Regionen mit gefährdeter Wohnraumversorgung existiert für die Mieterhöhung eine Grenze von 15 Prozent. Welcher Prozentsatz gilt, wird von den jeweiligen Ländern festgelegt. Beide Begrenzungen, die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete, finden keine Anwendung bei einer vereinbarten Staffelmiete (§557a BGB) oder einer Indexmiete (§557b BGB). Für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung gelten gesonderte Bestimmungen zur Kappungsgrenze. So dürfen Mieten nach einer Modernisierung über einen Zeitraum von 6 Jahren nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei einer Miete von bis zu 7 Euro nur um 2 Euro pro Quadratmeter. Seit Beginn des Jahres 2019 können unter Beachtung der vorgenannten Kappungsgrenze noch 8 % der Modernisierungskosten auf die Miete aufgeschlagen werden (vorher 11 %).

Katasteramt

Das Katasteramt ist eine staatliche Behörde, bei der die Liegenschaftskataster geführt werden. Die Liegenschaftskataster sind das Bestandsverzeichnis der Grundstücke in Deutschland. Da Grundstücke zur Bestimmung ihrer Grundstücksgrenzen vermessen werden, heißen die Katasterämter auch Vermessungsamt oder Vermessungs- und Katasteramt. In den Katastern sind die Grundstücke nach Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer erfasst.

Kaution (Mietrecht)

Als Kaution wird etwa umgangssprachlich im Zivilrecht die Mietsicherheit bezeichnet, auf die der Vermieter zurückgreifen kann, wenn der Mieter seinen Miet- oder Schadensersatzpflichten aus Abs. 1 BGB nicht nachkommt.

Landesbauordnung

Die Landesbauordnung regelt, was bei einem Bau technisch zu beachten und wann eine Baugenehmigung erforderlich ist. Das Bauordnungsrecht liegt bei den Bundesländern. In den Landesbauordnungen ist auch geregelt, wer Bauvorlagen erstellen darf – hauptsächlich sind das Architekten und Fachingenieure.

Loft

Eine Loft-Wohnung ist eine Wohnung in einer ehemaligen Fabriketage.

Löschungsbewilligung

Eine Löschungsbewilligung kommt zur Anwendung, wenn ein Eigentümer seinen aufgenommenen Kredit vollständig getilgt hat. Er kann dann die Löschung von Grundstücksbelastungen (Abteilung II) und Grundpfandrechten (Abteilung III) verlangen. Der Antrag auf Löschung von Grundschulden im Grundbuch muss notariell beglaubigt werden.

Maklererlaubnis

Immobilienmakler benötigen eine Maklererlaubnis. Nach § 34c Gewerbeordnung muss derjenige, der „gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, gewerbliche Räume oder Wohnungsräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist“, im Besitz der Erlaubnis der zuständigen Behörde sein. Da Immobilienmakler gewerblich tätig sind, müssen sie ihre Tätigkeit auch dem Gewerbeamt anzeigen (Anzeigepflicht § 14 GewO). Eine Berufsausbildung zum Makler wird bislang nicht verlangt, wird aber angesichts der hohen Ansprüche an die Kompetenz des Maklerberufs als unabdingbar angesehen, so dass Makler künftig einen Fortbildungsnachweis führen müssen.

Maklervertrag

Der Maklervertrag ist eine privatrechtliche Vereinbarung und verpflichtet den Auftraggeber im Erfolgsfall eine Provision an den Makler zu bezahlen. Es gibt verschiedene Formen des Maklervertrages. In der Praxis wird zwischen dem gesetzlichen Maklerauftrag und dem Alleinauftrag unterschieden.

Maisonette

Eine Maisonette-Wohnung ist zweigeschossig innerhalb eines mehrgeschossigen Gebäudes und kommt häufig als zweigeschossige Dachwohnung vor.

Mietkauf

Der Mietkauf ist eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung: Wer eine Immobilie kaufen möchte, mietet erst und kauft dann. Beim Mietkauf wird bei Vertragsunterzeichnung festgehalten, dass der Mieter den Mietgegenstand nach einer bestimmten Frist, beispielsweise nach zwei, fünf oder zehn Jahren käuflich erwirbt. Der Kaufpreis wird verbindlich im Mietkaufvertrag festgelegt – er besteht aus dem Mietvertrag und dem Vertrag über den Erwerb des späteren Eigentums. Beide Teile müssen vom Notar beurkundet werden. Beim Mietkauf muss der Mieter eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 % des Kaufpreises leisten (dies entspricht dem Eigenkapital bei der klassischen Immobilienfinanzierung). Es ist keine Bank oder Bausparkasse als Kreditgeber beteiligt; Bezahlt wird die Immobilie in Raten, die i.d.R. höher als die übliche Miete sind. Besteht nach Ablauf der Frist anschließend noch eine Restschuld, kann diese beispielsweise über ein Darlehen abgegolten werden.

Nebenkosten

Bei Immobiliengeschäften entstehen an unterschiedlichen Stellen Kaufnebenkosten.

Die Erwerbsnebenkosten beinhalten die Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notarkosten.

Auch bei einer Grundschuldbelastung fallen beispielsweise Nebenkosten an. Diese erstrecken sich nicht nur auf den Nominalbetrag, sondern auch auf die Zinsen des Darlehens sowie mögliche Nebenkosten (z.B. Kosten eines Zwangsversteigerungsverfahrens).

Beim Bau einer Immobilie fallen Baunebenkosten an (z.B. Projektmanagement und Kosten für Architekten und Ingenieure).  

Auch bei der Miete einer Immobilie fallen Nebenkosten an. Diese werden auch Betriebskosten genannt.

Nießbrauch

Der Nießbrauch ist ein unveräußerliches, höchstpersönliches und nicht vererbliches Recht (absolutes Recht), eine fremde Sache unter Schonung der Substanz ohne Einschränkung zu nutzen. Die rechtliche Herrschaft wird in Eigentümer (über bloßes Eigentum) und Nießbraucher (wirtschaftlicher Eigentümer) aufgeteilt.

Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit und zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit hat der Nießbraucher das Recht auf Nutzung einschließlich der Fruchtziehung (z.B. Sachfrüchte wie Ernte oder Stein; Rechtsfrüchte wie Mietforderungen).

Notar

Der Notar führt Beurkundungen von Rechtsgeschäften durch. Bei Immobiliengeschäften beurkundet der Notar gemäß Grundstücksrecht den Kaufvertrag (daher auch notarieller Kaufvertrag), Grunddienstbarkeiten und Grundpfandrechte. Er beurkundet auch Gesellschaftsgründungsverträge oder Erbverträge – all diese Rechtsgeschäfte bedürfen vom Gesetzgeber der notariellen Beurkundung. Ansprüche daraus sind sofort vollstreckbar: Verkäufer eines Grundstückes können bei ausbleibender Kaufpreiszahlung den Anspruch mit Hilfe des Gerichtsvollziehers durchsetzen, ohne vorher den Käufer zu verklagen.

Der Notar beurkundet auch Testamente (Erbrecht), Eheverträge, Vorsorgevollmachen (Familienrecht) und führt Beglaubigungen (Tatsachenfeststellungen wie z.B. die Unterschrift bei Verträgen, die eine Änderung im Grundbuch zur Folge haben) durch. Beglaubigungen werden als Bestätigung der Echtheit eines Dokuments oder einer Unterschrift durchgeführt. Das schließt nur die Beglaubigung der Unterschrift, nicht die Beglaubigung der Richtigkeit des Inhaltes ein. Der Notar ist verpflichtet, bei der Beurkundung über den Inhalt eines Vertrags und seine Folgen aufzuklären und beide Parteien zu belehren, nicht jedoch bei einer Beglaubigung. Notare unterliegen der Verschwiegenheitspflicht.

Notaranderkonto

Ein Notaranderkonto ist eine spezielle Form eines Treuhandkontos, das zur Hinterlegung des Kaufpreises von Immobilientransaktionen kostenpflichtig eingerichtet wird. In der Praxis findet dieses Konto nur noch wenig Verwendung. In Einzelfällen wird der Kaufpreis einer Immobilie über einen Treuhänder (Notar) – bezahlt. Der Käufer ist vorleistungspflichtig, überweist dem Treuhänder den Kaufpreis. Im notariellen Kaufvertrag ist geregelt, unter welcher Voraussetzung die Auszahlung an den Eigentümer stattfindet z.B. nach Übergabe der gekauften Immobilie.

Nutzungsrecht (Grundstück)

Der Eigentümer eines Grundstücks kann mit seinem Grundstück nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen (§ 903 BGB). Er kann an seinem Grundstück aber auch ein Nutzungsrecht zugunsten einer dritten Person gewähren. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt eine ganze Reihe solcher Nutzungsrechte an Grundstücken. Nutzungsrechte sind gegenüber den Sicherungsrechten abzugrenzen.

Optionskauf

Beim Optionskauf haben Mieter die Option, den Mietgegenstand zu einem späteren Zeitpunkt von einer Genossenschaft zu erwerben, sind aber im Vergleich zum Mietkauf nicht zum Kauf verpflichtet. Der Mieter entscheidet, ob er kaufen will – der Verkäufer lässt zugunsten des Mieters im Grundbuch das Optionsrecht vermerken.

Pachtvertrag

Bei der Pacht wird eine Sache – z.B. ein gastronomischer oder landwirtschaftlicher Betrieb – auf bestimmte Zeit dem Pächter zum Gebrauch gegen Entgelt überlassen. Die wirtschaftliche Nutzung (Fruchtziehung) mit dem Ertrag bleibt beim Pächter. Bei der Miete wird im Unterschied zur Pacht nur der Gebrauch überlassen – nicht die Möglichkeit zur Fruchtziehung. Als Pacht wird auch das vereinbarte Entgelt, der Pachtzins, bezeichnet. 

Penthouse

Das Penthouse liegt im obersten Stock eines mehrgeschossigen Hauses und hat häufig eine Terrasse oder einen Dachgarten. Es ist vorwiegend die Wohneinheit mit den meisten Quadratmetern im Wohnhaus. 

Realteilung Grundstück

Es gibt zwei Arten ein Grundstück zu teilen: die reale Grundstücksteilung und die ideelle Grundstücksteilung. Bei der realen Grundstücksteilung (Realteilung) wird ein im Miteigentum mehrerer Personen stehendes Grundstück der Fläche nach real geteilt. Mit der Teilung entstehen zwei neue Grundstücke mit jeweils einem eigenen Grundbuchblatt. Der einzelne Miteigentümer gibt sein Miteigentumsrecht am gesamten Grundstück auf und erhält das Alleineigentum an der neuen Teilfläche. Die Vermessung der neuen Grundstücksgrenzen erfolgt durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.  

Renovierung

Werden Immobilien mit der Pflege der Bausubstanz nicht beständig instand gehalten und bei auftretenden Schäden an der Bausubstanz nicht instand gesetzt, ist irgendwann eine Renovierung unumgänglich.

Auch wenn die Begriffe ineinander übergehen, ist die Renovierung als eine Maßnahme zu verstehen, die über die reine Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht und eine umfassende Neugestaltung der Immobilie zum Ziel hat. Es geht dabei zumindest begrifflich darum, abnutzungsbedingte Schäden durch den alltäglichen Gebrauch (z.B. Wasserschäden in Nassräumen) zu beseitigen und mindestens den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Werden bei dieser Gelegenheit Bausubstanz und Gebäudeteile dem aktuellen Stand der Technik angepasst und eventuell neue Bauvorschriften einbezogen, spricht man von der Sanierung der Immobilie.

Sachwertverfahren

Es gibt drei Standardverfahren bei der Wertermittlung von Immobilien: Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren. Beim Sachwertverfahren wird ein Substanzwert mithilfe eines objektbezogenen Baukostenansatzes errechnet. Das Verfahren eignet sich besonders zur Bewertung von hochwertigen Ein- und Zweifamilienhäusern – also hauptsächlich Immobilien zur Eigennutzung. Der Bodenwert des unbebauten Grundstücks und der Zeitwert der baulichen Anlagen wird separat ermittelt – die Summe beider ergibt den Sachwert, der angepasst über den Sachwertfaktor an die tatsächliche Marktsituation wiederum den Verkehrswert darstellt.

Sondereigentum

Sondereigentum ist laut dem Wohnungseigentumsgesetz das Recht an den Räumen einer Wohnung. Dem Sondereigentum übergestellt ist der Begriff des Wohnungseigentums. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Der Balkon einer Eigentumswohnung ist nur anteilig Sondereigentum: Das Innere des Balkons gehört dem Eigentümer, das Äußere der Eigentümergemeinschaft. Gegenstände, die nicht im Sondereigentum begründet werden können, werden im Sondernutzungsrecht geregelt.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen des Gebäudes und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum wie Gewerberäumen, Kellern oder Garagen.

Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht berechtigt Wohnungseigentümer, Teile des Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Mit dem Sondernutzungsrecht wird das alleinige Gebrauchsrecht an einer Sache wie z.B. Stellplatz, Garten oder Dachboden einem Eigentümer zugesprochen und schließt gleichzeitig alle anderen Eigentümer am Gebrauch der Gemeinschaftsfläche aus. Eine Sondernutzungsfläche bleibt jedoch Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte können innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf eine andere Person übertragen werden, ohne dass es einer Zustimmung der anderen Eigentümer bedarf. Eine Übertragung auf Dritte, die nicht der Gemeinschaft angehören, ist nicht möglich.

Souterrain

Das Souterrain ist ein teilweise unterhalb des Erdniveaus liegendes Geschoss (auch Tiefparterre). Das überliegende Geschoss liegt als Hochparterre ein halbes Geschoss über dem Erdniveau.

Teileigentum

Teileigentum ist nach § 1 Abs. III Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes definiert. Es entsteht wie Wohnungseigentum durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag. Das Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass es aus gewerblich genutzten Einheiten besteht und somit nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Ein separates Teileigentumsrecht gibt es mithin nicht. Teileigentum ist zusammen mit Wohnungseigentum normiert, das Eigentum unterscheidet sich also formal nicht.

Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und die Aufteilung der Wohneinheiten in einer Eigentümergemeinschaft: Die Teilungserklärung muss im Grundbuch eingetragen werden und ist bei der Finanzierung den Objektunterlagen beizufügen.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt ausgestellt, wenn die Zahlung der Grunderwerbssteuer erfolgt ist. Erst dann wird der Grundstückserwerber als bürgerlich-rechtlicher Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Unterhaltskosten (Immobilie)

Der fortlaufende Unterhaltungsaufwand einer Immobilie lässt sich anhand des Kataloges des § 2 Betriebskostenverordnung veranschaulichen. Dort sind alle Kostenarten aufgezählt, die im Hinblick auf die Unterhaltung der Immobilie potentiell anfallen können. Auch wenn die Energiekosten und die Wasserversorgung im Vordergrund stehen, dürfen Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder die Wartung der Heizungsanlage nicht aus dem Blickfeld geraten. Je mehr Personen die Immobilie bewohnen, desto höher sind regelmäßig auch die Unterhaltskosten, insbesondere im Hinblick auf Energieversorgung, Wasserverbrauch oder Müllentsorgung.

Ist die Immobilie finanziert, erwartet die Bank, dass der Eigentümer das Haus im Rahmen einer Gebäudeversicherung gegen elementare Schäden (Sturm, Hagel, Blitzeinschlag, Feuer) versichert. Auch eine Privathaftpflichtversicherung hat existenzielle Bedeutung, um die mit dem Eigentum an der Immobilie einhergehende Verkehrssicherungspflicht abzudecken.

Um die Werthaltigkeit der Immobilie zu erhalten, muss die Immobilie fortlaufend renoviert und modernisiert werden. Nicht zuletzt stellt der Gesetzgeber erhöhte Anforderungen und gibt beispielsweise mit Blick auf die Energieeinsparverordnung vor, dass besonders alte Heizkessel auszutauschen oder im Falle grundlegender Sanierungsmaßnahmen bestimmte Dämmmaßnahmen vorzunehmen sind.

Nur derjenige, der die Immobilie in Stand hält, bewahrt sich die Option, das Objekt mindestens zu dem Preis wieder verkaufen zu können, zu dem es gekauft wurde.

Wer sein Objekt verfallen lässt, beeinträchtigt nicht nur den eigenen Wohnwert, sondern riskiert auch, dass ein Unterhaltungsstau bestehende Mängel potenziert und in letzter Konsequenz die Immobilie abwertet. Als Immobilienmakler aus Berlin können wir nur empfehlen den laufenden Unterhalt der Immobilie gewissenhaft zu betreiben. Nur so können sie gewährleisten, dass Sie, wollen Sie die Immobilie später einmal verkaufen, einen guten Preis erzielen.

Vergleichswertverfahren

Es gibt drei Standardverfahren bei der Wertermittlung von Immobilien: Das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ermittelt. Herangezogen werden also erzielte Marktpreise aus der Gegenwart oder näherer Vergangenheit. Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders bei unbebauten Grundstücken, Standard-Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist der Preis, der beim Verkauf einer Immobilie am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Er unterliegt verschiedenen Einflussgrößen, u.a. den Kenntnissen und Erfahrungen des Sachverständigen und verschiedenen Vorschriften.

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§ 194 des BauGB)

Wesentliche Kernpunkte der Definition:

  • Wertermittlungsstichtag: Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht
  • Gewöhnlicher Geschäftsverkehr: Die Immobilie wird auf einem freien Markt gehandelt, Zwangsvollstreckung und Schenkung gehören nicht dazu.  

Wertbestimmende Merkmale: rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage.

Vermarktungsstrategie

Immobilien verkaufen sich nicht von selbst. Die Kunst besteht darin, für ein bestimmtes Objekt zu einem bestimmten Zeitpunkt denjenigen Interessenten ausfindig zu machen, der nicht nur Interesse an einem solchen Objekt hat, sondern auch gewillt und finanziell in der Lage ist, das Objekt zu kaufen. Ohne die richtige Vermarktungsstrategie verlaufen viele Verkaufsbemühungen ins Leere. Der Eigentümer läuft Gefahr, dass sein Objekt „verbrannt“ wird, weil er es zu einem überhöhten Preis oder dem verkehrten Interessentenkreis angeboten hat. In der Folge verlieren potentielle Interessenten das Interesse.

Villa

Eine Villa ist ein luxuriöses, großes Wohngebäude in häufig prestigeträchtiger Lage. Eine Villa war früher ein Land- oder Herrenhaus, das grundsätzlich freistehend in einem großen Garten oder Park erbaut wurde. Als Symbol für den Wohlstand gehörten zu den Villen oft ein separates Dienstbotenhaus, Stallungen und die Remise. Heutige Villen werden mit wesentlich weniger Quadratmetern erbaut, was auf den Mangel an Grundstücken und auf kleinere Familienverbände zurückgeführt werden kann.

Vorfälligkeitsentschädigung

Für den Fall, dass ein Kreditnehmer während der Zinsfestschreibung seinen Kredit frühzeitig tilgen möchte, wird ein Entgelt für die außerplanmäßige Rückführung des Kredits fällig.

Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht gehört zu den auf einem Grundstück lastenden Rechten und ist im Grundbuch eingetragen. Beabsichtigt ein Eigentümer das Grundstück an einen Dritten zu verkaufen, muss er – wenn das Grundstück mit einem Vorkaufsrecht belastet ist – es dem Berechtigten vorher anbieten. Kommt ein Vertrag zwischen Verkäufer und Vorkaufsberechtigten zustande, muss er den Verkaufspreis zahlen, den der Verkäufer mit einem Dritten (Erst-Käufer) ausgehandelt hatte.

Widerrufsrecht

Seit dem 13.06.2014 gilt für Fernabsatzverträge – per E-Mail, Telefon oder Brief geschlossene Verträge – das neue Widerrufrecht. Für Maklerverträge, die außerhalb der Geschäftsräume geschlossen werden, muss der Makler eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung in Textform erteilen. Der Maklervertrag kann danach bis zu 14 Tage nach Abschluss widerrufen werden. Erfolgt die Belehrung über die Möglichkeit des Widerrufs nicht, verlängert sich das Widerrufsrecht auf 12 Monate und 14 Tage nach Abschluss des Maklervertrages. In dieser Zeit kann der Vertrag vor vollständiger Erfüllung widerrufen werden. Immobilienmakler können mit Interessenten erst einen Besichtigungstermin vereinbaren, wenn sie eine positive, schriftliche Antwort der Widerrufsbelehrung erhalten.

Wirtschaftsplan

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt gemäß §28 WEG für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan, in dem die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums, die anteiligen Verpflichtungen zu Lasten- und Kostentragung sowie die Aufwendungen je Wohnungseigentümer für die vorgesehenen Instandhaltungsrücklagen aufgestellt werden. Dem Wirtschaftsplan sind die monatlichen Vorschüsse, das Hausgeld, und ihr Verteilungsschlüssel, wie viel ein Eigentümer an den Betriebskosten zahlen muss, zu entnehmen. Der Wirtschaftsplan gehört zu den Unterlagen beim Immobilienverkauf und listet alle planbaren Kosten einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf.

Wohnflächenberechnung

Die Wohnfläche ist die Summe aller anrechenbaren Grundflächen der Räume einer Wohnung. Aber nicht immer geht die Gesamtfläche einer Wohnung in die Wohnflächenberechnung mit ein. Nicht einzubeziehende Räume sind Abstellräume außerhalb der Wohnung wie Keller oder Dachboden, Heizungsräume, Waschräume und Garagen. Sonderregelungen gibt es z.B. bei Schwimmbädern und Wintergärten. Balkon, Terrasse, Dachgarten oder Loggia werden nicht voll veranschlagt, sondern gehen max. mit 50% in die Berechnung mit ein. Bei der Berechnung zählt zudem nur die Raumhöhe mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern in vollem Umfang. 

Die Wohnflächenberechnung spielt nicht nur bei der Miethöhe oder der Immobilienfinanzierung eine Rolle, sondern geht auch häufig als Verteilschlüssel in den Miteigentumsanteil ein, wobei bei einer Falschberechnung finanzielle Nachteile entstehen können. Weicht die angegebene Wohnfläche mehr als 10% von der tatsächlichen Wohnfläche ab, haben Mieter das Recht zur Mietminderung.

Die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m werden voll berechnet, Flächen mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00 m sowie weniger als 2,00 m nur noch zur Hälfte und alles unter einem Meter findet in der Berechnung keine Berücksichtigung mehr.

Wohngeld

Die Begriffe Hausgeld und Wohngeld werden häufig synonym verwendet, wobei der Begriff Wohngeld gemäß des Wohngeldgesetzes eine Sozialleistung vom Staat – den Mietzuschuss für einkommensschwache Bürger – bezeichnet; das Hausgeld ist Geld für die Bewirtschaftung von Gemeinschaftseigentum bei Eigentumswohnungen.

Zinshäuser

Zinshäuser werden zum Zweck der Investition oder der Kapitalanlage gekauft und dienen nicht der Selbstnutzung. Einzelne Wohn- und/oder Gewerbeeinheiten werden durch den Eigentümer an Mieter gegen ein Entgelt zur Verfügung gestellt.

Zwangsversteigerung (Immobilie)

Die Zwangsversteigerung ist ein staatlicher Hoheitsakt, bei der eine Sache zum Zweck der Befriedigung des Gläubigers verwertet wird. Der Gläubiger hat die Möglichkeit, seine offenen Forderungen durch ein Vollstreckungsverfahren des unbeweglichen Vermögens des Schuldners zu bedienen. Das können neben Grundstücken und auf dem Grundstück befindlichen Bauten auch Rechte wie das Erbbaurecht sein.  

Der Erwerb in der Zwangsversteigerung erfolgt nicht durch Vertrag, sondern durch den Hoheitsakt, den Zuschlag im Versteigerungsverfahren. Eine Zwangsversteigerung ist mit allen Fristen und Abläufen im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung geregelt und wird vom Vollstreckungsgericht, meist das jeweilige Amtsgericht, vollzogen.

Der Rangfolge der im Grundbuch eingetragenen Grundstücksrechte kommt im Zwangsversteigerungsverfahren besondere Bedeutung zu, denn ein nachrangiges Recht kann erst dann zum Zuge kommen, wenn ein ihm im Rang vorgehendes Recht voll befriedigt ist.

Zwischenfinanzierung

Inhalt

Eine bereits vorhandene und abbezahlte Immobilie kann kurzzeitig durch eine Bank beliehen werden, um ausreichend Kapital für den Kauf einer neuen Immobilie zu haben. Wenn das Eigenkapital nicht sofort verfügbar ist, hilft somit eine Zwischenfinanzierung als Überbrückung. Von dem Verkaufserlös der ehemaligen Immobilie wird die Finanzierungssumme getilgt. Zwischenfinanziert wird maximal zwei Jahre. Eine Zwischenfinanzierung ist zudem davon abhängig, ob eine endgültige Finanzierung gesichert ist.

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